In leggero calo il numero degli sfratti in Toscana, ma la situazione che emerge dal quinto rapporto sulla condizione abitativa, redatto dall’Osservatorio sociale regionale sulla base dei dati 2015 e presentato in occasione della Conferenza regionale sulla casa all’Istituto degl’Innocenti di Firenze, mostra comunque una situazione complessa e delicata. L’assessore regionale alla casa Vincenzo Ceccarelli, presente all’illustrazione del rapporto, ha sottolineato come i dati in esso contenuti confermino l’esigenza di una riorganizzazione del sistema Erp, necessaria per ottimizzare le risorse disponibili ed aumentare l’efficienza delle risposte ai cittadini.

Il mercato immobiliare. I dati raccolti mostrano una Toscana dove il numero delle compravendite immobiliari è in lieve aumento, confermando la tendenza emersa nel 2014 (registrate circa 30 mila transazioni, 10,8%, un dato migliore del 6,5% nazionale) senza tuttavia avvicinarsi ai valori pre-crisi. In aumento anche la sottoscrizione di mutui fondiari per l’acquisto dell’abitazione (23,1%). All’opposto, per il nono anno consecutivo si registra una flessione del numero dei permessi rilasciati per nuove costruzioni: le 1.152 nuove unità immobiliari del 2014 rappresentano appena il 7% di quanto realizzato, invece, nel 2005.
Sfratti. Per quanto riguarda gli sfratti, nonostante siano diminuite sia le richieste (-4,5%) che i provvedimenti (-12,1%) e le esecuzioni (-0,5%), la situazione continua ad essere critica. Nel 2015 la Toscana si è confermata una delle regioni italiane con il peggior rapporto tra numero di famiglie residenti e sfratti eseguiti (1 ogni 497 famiglie in Toscana, contro 1 ogni 793 in Italia). I provvedimenti di sfratto riguardano il 2,5% delle famiglie che vive in affitto (in totale 259.000 nuclei familiari in affitto in Toscana), con situazioni particolarmente critiche a Prato (4%), Livorno (3,3%) e Grosseto (3%).
A seguito dell’abbandono del blocco degli sfratti, negli anni scorsi è stta utilizzata come misura-tampone del problema l’istituzione di due fondi, uno nazionale (2,9 milioni di euro) ed uno regionale (4 milioni di euro) destinati agli inquilini morosi incolpevoli, cioè a quelle famiglie che si trovano sotto sfratto per un’improvvisa perdita o drastica riduzione del lavoro o a causa di una malattia. Ad oggi hanno beneficiato di questo strumento oltre 700 famiglie, un numero destinato a crescere dato che le procedure amministrative di valutazione delle domande sono ancora in corso e si concluderanno alla fine del 2016.
Altra importante risorsa per limitare i disagi delle famiglie in difficoltà economica si è rivelato il Fondo sociale per l’affitto, alimentato da risorse nazionali (6,3 milioni di euro per la Toscana dal ‘Piano Casa’ nel 2015), regionali (2 milioni) e comunali (nel complesso 5,7 milioni). In questo caso le domande presentate sono state oltre 21mila.
Edilizia popolare. In Toscana ci sono quasi 49.528 alloggi popolari, uno ogni 33 famiglie residenti in regione. Nel corso del 2015 sono state riconsegnate 1327 abitazioni nuove o recuperate da alloggi di risulta. Grazie alle risorse stanziate dalla Regione, sono inoltre in costruzione 1.034 nuove unità immobiliari, di cui 425 dovrebbero essere consegnate nel corso del 2016.
Complessivamente l’edilizia residenziale pubblica ospita 47.613 famiglie, composte in media da 2-3 persone, per un totale di 115.578 individui. Per la prima volta è stata rilevata anche la presenza di presenza di soggetti con disabilità all’interno dei nuclei assegnatari dell’alloggio ed è emerso che circa il 20% delle famiglie assegnatarie ha un componente con disabilità. Fondamentali, dunque, i circa 300 interventi di abbattimento delle barriere architettoniche finanziati negli ultimi e anni per rendere le abitazioni più accessibili e confortevoli.
Nel 2015 sono stati inoltre assegnati 1126 alloggi, concentrati soprattutto nel Lode di Pisa (173, 15,4%), Livorno (168, 14,9%), Firenze (167, 14,8%).
In attesa di assegnazione restano ancora oggi quasi 26.000 nuclei familiari presenti nelle graduatorie comunali. Se si sommano alle oltre 47 mila già assegnatarie, gli aventi diritto ad alloggio Erp costituiscono il 4,5% delle famiglie residenti in Toscana.
La morosità da parte delle famiglie in affitto negli alloggi Erp in Toscana si attesta intorno al 7-8%, un dato molto basso rispetto alla media del resto d’Italia.
La gestione del patrimonio Erp. Nella gestione del patrimonio Erp della Toscana sono impegnati 376 operatori (366 dipendenti, di cui 12 dirigenti e 10 co.co.co), per una spesa complessiva di oltre 18 milioni di euro. La spesa per consulenze, incarichi e servizi esterni ammonta a 2.649.488 euro, per un totale di spesa per personale e incarichi esterni che ammonta complessivamente a quasi 21 milioni di euro.I costi dei consigli di amministrazione vanno da un massimo di 60.207 euro (‘Casa Spa’) ad un minimo di 20.191 euro (‘Publicasa Spa’). In tutto i cda degli undici Lode costano 427.595 euro. Se si sommano le spese di tutti gli organi di amministrazione, compresi i collegi sindacali, si arriva ad un totale di 810.000 euro.
Valutando il rapporto tra alloggi e spesa per il personale, sono ‘Casa Livorno e Provincia Spa’ e ‘Casa Spa’ di Firenze ad avere il valore più basso, con una spesa di 301,29 e 329,48 euro per alloggio. Hanno invece spese oltre i 600 euro per alloggio ‘Edilizia pubblica pratese Spa’ (632,17 euro) ed ‘Erp Spa di Massa e Carrara’ (719,18 euro). Il valore medio regionale è pari a 420,48 euro per alloggio gestito. Questi dati mostrano chiaramente che le realtà con un maggior numero di alloggi sono anche anche quelle con la gestione più efficente.
‘Casa Spa’ di Firenze, pur spendendo più di tutte le altre realtà per il funzionamento dei propri organi (114.207 euro), ha un valore unitario per alloggio (8,98 euro) inferiore agli altri enti gestori. Inferiore alla media regionale (16,38 euro per alloggio) anche il valore unitario per alloggio di ‘Casa Livorno e Provincia Spa’ (10,41 euro), ‘Apes Scpa’ (13,31 euro) e ‘Erp Lucca Srl’ (13,72 euro). I valori più elevati si calcolano invece per ‘Edilizia pubblica pratese Spa’ (33,90 euro) e ‘Spes Scrl’ (31,84 euro).
Simulazione Isee. Il rapporto si conclude infine con l’esito di una simulazione fatta per capire quali sarebbero state le conseguenze dell’introduzione dell’Isee come elemento determinante per l’accesso agli alloggi, una delle novità qualificanti introdotte con la lr 41/2015. L’analisi mostra che le attuali graduatorie comunali non dovrebbero subire stravolgimenti e sostanziali modifiche dall’introduzione dell’Isee, dato che circa il 99% del campione preso in considerazione ha un valore Isee inferiore a 16.500 euro. Tuttavia l’introduzione del parametro Isee garantirebbe maggiore equità nella valutazione delle domande presentate.
L’annuncio di Ceccarelli: “Via alla riforma dell’Erp”. Con investimenti per 100 milioni di euro, un testo unico che accorpa tutta la normativa e con la riforma della governance, la Toscana – fatto il punto nel rapporto – si prepara ad inaugurare una nuova fase nella gestione delle politiche abitative. Ad annunciarlo è stato l’assessore regionale alla casa, Vincenzo Ceccarelli, che in occasione della terza Conferenza regionale sulla condizione abitativa ha spiegato: “A febbraio la Conferenza è stata l’occasione per mettere in evidenza le criticità del sistema in Toscana, oggi siamo pronti per affrontarle con vari strumenti”.
“Anzitutto sul fronte delle risorse – ha detto l’assessore – per gli investimenti nell’edilizia popolare stiamo chiudendo un mutuo da 100 milioni con la Bei (Banca europea per gli investimenti), così da realizzare quei progetti ancora da completare o programmati per i prossimi tre anni. Contestualmente abbiamo avviato la revisione della normativa di settore, con l’obiettivo di creare un testo unico sulla casa. E’ importante semplificare il quadro normativo, eliminare le contraddizioni, adeguarsi alla realtà dando strumenti efficaci ai Comuni per gestire le varie emergenze sul territorio. Infine abbiamo le idee chiare sulla necessità di una profonda riforma della governance del settore, perché 11 gestori sono troppi e c’è bisogno di recuperare risorse per fornire risposte tempestive ai cittadini”.
Il mutuo da 100 milioni sarà acceso da Casa Spa Firenze, individuata dagli stessi gestori come capofila. Gli oneri saranno a carico della Regione, in modo da dare risposta alle esigenze abitative in modo sostenibile anche per il bilancio regionale.
La bozza di testo unico normativo in materia di edilizia residenziale pubblica è pronta per essere avviata al processo che porterà all’approvazione in giunta e alla successiva trasmissione al Consiglio regionale il prima possibile.
“La crisi economica – prosegue Ceccarelli – ha completamente cambiato il quadro sociale degli anni ’90 e 2000. Il numero di famiglie in difficoltà è cresciuto in maniera significativa e al tempo stesso le risorse pubbliche a disposizione si sono drasticamente ridotte. Per affrontare l’emergenza abitativa servono oggi interventi strutturali, che permettano di rivedere e riprogrammare le politiche di intervento a tutti i livelli. E servono controlli maggiori e più stringenti, per coniugare diritti e legalità, per colpire chi gode di privilegi senza avere i dovuti requisiti”.
In merito alla riforma della governance del sistema: “Sarà la discussione in consiglio regionale a definire quanti saranno i nuovi soggetti gestori – ha precisato l’assessore – quello che è sicuro è che non possiamo rimanere come siamo e che serve recuperare efficienza attraverso l’accorpamento in soggetti più ampi. Questo perché, ad esempio, i numeri ci dimostrano che in un periodo di contrazione di risorse pubbliche la consistenza del patrimonio immobiliare gestito è determinante per limitare i costi di gestione. Noi stimiamo a regime di recuperare circa 5 milioni di euro all’anno, risorse da rimettere subito in circolo per il ripristino degli alloggi esistenti o per la costruzione di nuovi”.
Concludendo, l’assessore ha ricordato le azioni della Regione volte a contrastare l’emergenza abitativa. Anzitutto ci sono 47,5 milioni di euro destinati all’edilizia residenziale pubblica, tra interventi tradizionali (33 milioni) e misure sperimentali come il co-housing, l’autocostruzione, la realizzazione di strutture di alloggio temporanee (14,5 milioni). A questo si aggiunge poi il fondo sociale per l’affitto (5 milioni nel 2016), che viene incontro a quella ‘fascia grigia’ di famiglie in difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione sul mercato privato. Le risorse destinate a questo fondo sono più che raddoppiata nel 2016 rispetto al 2015 per limitare i disagi ai cittadini derivati dall’azzeramento del contributo statale per gli affitti. Il fondo per la morosità incolpevole (circa 7 milioni nel 2016), in favore delle famiglie sotto sfratto perché non in grado di pagare l’affitto a causa della perdita del lavoro, della drastica riduzione dell’orario o di altri eventi traumatici (es. malattia improvvisa). I contributi per l’autonomia abitativa dei giovani, attraverso il programma GiovaniSì. Grazie a questa iniziativa circa 5.000 giovani sono andati ad abitare da soli tra il 2011 e il 2015. Si ricorda che il patrimonio Erp in Toscana conta quasi 50mila alloggi e solo nel 2015 ben 1300 appartamenti sono stati consegnati alle famiglie aventi diritto sulla base delle graduatorie comunali. Altri 1000 sono attualmente in costruzione ed almeno la metà di essi saranno consegnati entro la fine del 2016. Numeri rilevanti, ma ancora non sufficienti dato che le domande di alloggio ammesse ma in attesa di assegnazione sono circa 26.000 in tutta la Toscana.
In attesa di nuove risorse derivanti dal Piano casa del Governo o dal mutuo con la Bei gestito con Casa spa, la Giunta regionale toscana ha autorizzato (DGR 667/2016 e Dgr 690/2016) i gestori ad attingere a risorse derivate da precedenti vendite per far partire la realizzazione di parte dei progetti previsti in località Sant’Ermete a Pisa e nel quartiere Garibaldi a Livorno, due realtà dove l’emergenza è particolarmente sentita.