Lo truffa nella vendita di un appartamento: condannato a risarcirlo del doppio della caparra

Cerca di vendergli un appartamento di soli 40 metri quadrati ma con un terrazzo e un gazebo di uso esclusivo di 16 metri quadrati, in un Comune della provincia di Lucca, omettendo una delibera condominiale che obbligava il padrone di casa a rimuovere il manufatto per adibire l’area ad asciugatoio per tutti i condomini: condannato anche dalla Cassazione a restituire il doppio della caparra acquisita durante il preliminare, che ha dichiarato definitivamente nullo il contratto.

La circostanza che il preliminare facesse riferimento ad un appartamento con terrazza con gazebo anziché ad un lastrico solare, dove poteva essere allocato uno stenditoio per i panni, ha costituito quindi un fattore determinante nel valutare l’inadempimento del promittente acquirente. Nell’ambito del giudizio comparativo in ordine al comportamento delle parti ed al loro interesse concreto perseguito con l’operazione contrattuale, la suprema corte di Cassazione ha avuto ben presente che il terrazzo condominiale era utilizzato dal proprietario in via esclusiva ma ha ritenuto determinante, ai fini dell’inadempimento del promittente venditore che l’assemblea condominiale avesse ordinato già da tempo al proprietario di rimuovere il manufatto posto sul lastrico solare in caso di alienazione a terzi per trasformarlo in uno stenditoio.

“Come accertato già dalla corte d’Appello, oggetto del contratto preliminare era il terrazzo attrezzato con gazebo, tavolo e sedie – la cui descrizione risultava dal catalogo della società che pubblicizzava l’appartamento come casa vacanze – ed esso richiamava la precedente delibera, con il quale il promittente venditore era stato autorizzato ad ampliare l’accesso dell’appartamento al lastrico solare ma senza citare la successiva delibera condominiale”. La circostanza che il bene da trasferire con il contratto definitivo consistesse in un lastrico solare privo di gazebo, che non avrebbe consentito quindi di utilizzare il terrazzo come un’estensione dell’appartamento, costituisce per i giudici il fondamento dell’inadempimento contrattuale.

Per gli ermellini che hanno confermato la sentenza d’Appello che a sua volta aveva ratificato le decisioni del Tribunale di Lucca: “Ne consegue che non sussiste la violazione, né la falsa applicazione degli articoli 1102 c.c. e 1126 c.c., che disciplinano, rispettivamente l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese nell’ipotesi in cui il terrazzo di proprietà condominiale sia di uso esclusivo di uno dei condomini in quanto, nel caso di specie, ai fini dell’inadempimento contrattuale, rileva la circostanza che le caratteristiche da trasferire fossero, a prescindere, diverse da quelle del bene promesso in vendita”. “La corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro  7.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie ed agli accessori di legge”. L’uomo ora dovrà versare il doppio della caparra di circa 80mila euro, per un totale di 16mila euro, all’ex potenziale acquirente.