Case a Lucca: i prezzi calano, riprende il mercato

Se, da una parte, crolla il numero delle imprese edili, che in un solo anno fanno registrare un saldo negativo di 750, dall’altra, il mercato immobiliare comincia a dare qualche spiraglio di luce.
Questi in sintesi i dati relativi al mercato lucchese emersi nella conferenza stampa tenuta nella sede di Confesercenti dal gruppo Tecnocasa.
Insomma, sembra davvero che si stia assistendo ad un lento risveglio dopo un 2012 da incubo. E dopo la bolla speculativa culminata nel 2006 con quasi 1 milione di compravendite in Italia, il mercato torna a segnare il segno +, almeno nel comune capoluogo dove nel 2013 torna a crescere del 2 e mezzo per cento.
Non a caso l’andamento dei prezzi segna invece la tendenza opposta. Marcato il calo in un anno (-18,7% da gennaio 2012 a dicembre 2013), decisamente più contenuto (-4,2%) se limitato al secondo semestre 2013. Si va da 1500 sino a 2400 euro al metro per immobili di pregio e in città la richiesta maggiore è per appartamenti composti da almeno 3 locali. Più nel dettaglio, Arancio, Antraccoli e S. Filippo registrano prezzi leggermente in calo, stabile il centro storico. Cresce la domanda a S. Donato, S. Concordio e soprattutto a S. Anna.
Tornano a salire anche le erogazioni del credito, dopo un calo registrato nei primi tre trimestri del 2013. Anche perché, secondo gli esperti di Tecnocasa, il mercato è più consapevole e chi acquista un immobile si dimostra convinto della sua scelta al punto da condividere il rischio con la Banca con almeno un 20% di equity.
La fotografia del mercato immobiliare nel dettaglio. Insomma, a Lucca i prezzi delle case scendono e il mercato immobiliare riprende quota. Nel secondo semestre del 2013, infatti, le quotazioni delle abitazioni di Lucca sono diminuite del 4,2%. Lo rileva una indagine di Tecnocasa, presentata questa mattina (14 maggio) in città, alla sede della Confesercenti di Lucca. Nelle zone di Arancio, Antraccoli, San Filippo, San Vito e Tempagnano i prezzi sono in leggero calo, mentre il centro storico resta la zona più costosa. La richiesta si concentra soprattutto sulle prime case, si registra comunque la domanda da parte di qualche investitore in cerca di appartamenti dal prezzo particolarmente vantaggioso. Chi cerca la prima casa, sempre secondo l’indagine di Tecnocasa, si focalizza in particolare su trilocali, con un’ampiezza media di 80 metri, possibilmente dotati di ascensore e spazi esterni. Il quartiere Arancio si trova a ridosso delle mura e del Centro storico ed è caratterizzato da soluzioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’70 e, in parte minore, da palazzine in stile liberty realizzate nei primi anni del ‘900. Per l’acquisto di un appartamento ristrutturato si spendono circa 2400-2500 euro al metro quadrato. Le zone più quotate del centro storico sono quelle che si sviluppano intorno a Piazza San Michele, dove ci sono soluzioni d’epoca medioevale.

Le abitazioni in ottimo stato e in zone di pregio (piazza Napoleone, piazza Anfiteatro, piazza San Martino) costano intorno a 4000-4500 euro al metro quadrato. In generale per tipologie da ristrutturare i valori oscillano tra 2000 e 2500 euro al metro quadrato. Da segnalare che sono stati completati i lavori di riqualificazione in piazza San Francesco che hanno visto la ristrutturazione della chiesa, l’ammodernamento della pavimentazione e dell’arredo urbano; di conseguenza si registra un aumento del numero di richieste per questa area dove è possibile acquistare un buon usato a 3000-3500 euro al mq. La zona di San Filippo si è sviluppata negli anni ’60 anche se è possibile trovare villette sorte negli anni ’90. Si tratta di un’area ricercata perché non lontana dal centro, verde e tranquilla. Acquistare un appartamento ristrutturato a San Filippo costa 2000 euro al metro quadrato. Proseguono in questa area i lavori per la realizzazione del nuovo ospedale.
San Marco, invece, come rileva anche l’indagine di Tecnocasa, è sempre molto apprezzata perché vicina al centro, ben servita e commerciale; l’edilizia del quartiere si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’80, anche se sono presenti alcune villette in stile liberty degli anni ’30. Un appartamento usato in buone condizioni si acquista con una spesa di 2200 euro al metro quadrato, per il nuovo le quotazioni si attestano tra 2550 e 2600 euro al metro quadrato. Da segnalare che in via Marinai D’Italia sono attivi  cantieri per la realizzazione di appartamenti in classe energetica A+, la richiesta dei costruttori oscilla tra 4000 e 5000 euro al metro quadrato. Ad acquistare in zona San Vito, semicentro della città, sono in genere persone che già abitano in questa area di Lucca: soluzioni ristrutturate si comprano a 1800 euro al metro quadrato, una delle zone più a buon mercato della città. Ad Antraccoli, invece, le abitazioni hanno valori medi di 1800-2000 euro al metro quadrato (si trovano soluzioni indipendenti, villette a schiera, bifamiliari e soluzioni singole). Si tratta di un quartiere molto popolare, nato al confine con la città e in parte in zona di campagna ed offre anche soluzioni in edilizia popolare ex Iacp ed ex Ater costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che in buono stato hanno valori medi di 1800-1900 euro al metro quadrato. Ad acquistare sono spesso famiglie residenti nei comuni limitrofi oppure immigrati.
Tempagnano è una zona che si è sviluppata nella metà degli anni 2000, offre soluzioni in residence e appartamenti con ingresso indipendente. Per un buon usato si spende intorno a 2000 euro al metro quadrato. San Cassiano a Vico, San Pietro a Vico e Picciorana, nella seconda fascia periferica di Lucca, presentano un’abbondante offerta immobiliare grazie ai numerosi interventi che negli ultimi anni. La tipologia più richiesta è il trilocale dal valore non inferiore a  135 mila euro. Ricercate anche le case di corte; una soluzione ristrutturata con giardino si acquista con una spesa di 150 mila euro, mentre per una tipologia da ristrutturare non si spendono più di 100 mila euro. Attivo il mercato delle locazioni, il canone di un trilocale in zona Arancio oppure in zona San Marco è di circa 600 euro al mese ed il contratto utilizzato è sempre a canone libero, spesso con cedolare secca.
La seconda parte del 2013 ha visto un risveglio del mercato immobiliare di San Donato e, in particolare, Sant’Anna. L’offerta è ancora elevata ma si registrano segnali di fiducia e di possibile miglioramento. La domanda residenziale si concentra maggiormente su trilocali e quadrilocali, per i quali è fondamentale la presenza del balcone; ultimamente gli acquirenti stanno tornando a preferire la cucina separata. Sul mercato si muovono anche investitori, che si orientano generalmente su bilocali relativamente nuovi su cui impiegare non oltre 100 mila euro oppure su terratetti per una spesa di 80 mila euro. Lo scopo principale è l’affitto, di tipo sia residenziale sia turistico soprattutto in occasione di mostre e fiere. La domanda di appartamenti in affitto è esigua e proviene da giovani coppie, single e stranieri (romeni, albanesi e marocchini). Si preferiscono le tipologie già arredate, i bilocali costano 450 euro al mese, i trilocali 550 euro. Si stipulano contratti a canone libero o concordato, ma i bilocali sono generalmente concessi ad uso transitorio per 12 mesi. Sant’Anna è una zona prettamente residenziale, dove sono presenti condomini fino a sei piani realizzati negli anni ’60-’70. Le tipologie più richieste sono i trilocali e i quadrilocali, per i quali si spendono circa 1600-1700 euro al metro quadro; i bilocali, invece, sono di stampo più recente e si valutano 2200-2500 euro al metro quadro. San Donato si sviluppa nella prima periferia di Lucca in un’area vicina alle Mura e al casello autostradale di Lucca Ovest. Qui ci sono condomini di recente costruzione che hanno al massimo tre piani e terratetti dei primi anni del ‘900. I bilocali costano 115-120 mila euro (per una superficie calpestabile di 45-50 metri quadri), i trilocali 160-165 mila euro (70-75 metri quadri calpestabili) e un terratetto dotato di piccolo giardino circa 130 mila euro. L’Oltreserchio si sviluppa nella seconda fascia periferica di Lucca in un’area dove non mancano gli spazi verdi. Qui la domanda si rivolge soprattutto verso rustici e cascinali, richiesti sia come seconda casa sia come investimento. I turisti provengono da Milano e Firenze e ricercano ampi spazi verdi dove poter installare una piscina, gli investitori ricercano tipologie su più livelli per creare B&B o terreni di grandi dimensioni per realizzare agriturismi e fare piccole coltivazioni. La metratura media si attesta intorno a 60 metri quadrati e una tipologia da ristrutturare costa circa 40 mila euro a cui bisogna aggiungere 25-30 mila euro di ristrutturazione.
Il mercato dell’area di San Concordio è caratterizzato da tempistiche di vendita ancora in leggero aumento. I prezzi in discesa stanno favorendo il ritorno della domanda ma, poiché l’offerta sul mercato è alta, i potenziali acquirenti hanno più possibilità di scelta e ricercano l’abitazione che garantisca loro il miglior rapporto tra qualità e prezzo. Sul mercato si muovono investitori che cercano bilocali o tipologie più grandi (anche da ristrutturare) sulle quali spendere 40-50 mila euro e poi destinare all’affitto. La maggior parte degli acquisti, invece, si focalizza sulla prima casa. Si ricercano trilocali dotati sfogo esterno, ma c’è domanda anche per le ville singole, mercato che regge abbastanza bene. Si preferiscono tipologie ubicate in zone comode ai servizi, pertanto se mancano di tali elementi le trattative si concludono a prezzi molto inferiori. È alta la domanda di appartamenti in affitto, i canoni sono in leggera discesa e si attestano a 500-530 euro al mese per i bilocali e 600-650 euro per i trilocali (senza l’arredamento si devono considerare 30-50 euro in meno). Le richieste si concentrano su tipologie già arredate, caratteristica molto importante per single e giovani coppie (che si orientano sui bilocali); si stipulano tutte le tipologie di contratto, sia a canone libero sia a canone concordato. Nelle immediate adiacenze delle mura antiche si sviluppa San Concordio, area residenziale molto apprezzata perché vicina al centro, ben collegata e dotata di tutti i servizi primari (supermercati, scuole, banche, stazione ferroviaria). Piace molto la parte centrale, che si sviluppa tra piazza Aldo Moro, via San Concordio e traverse: qui ci sono tipologie degli anni ’60-’80 che si possono acquistare a 1600-2000 euro al metro quadro in buone condizioni. In via Teresa Bandettini sono stati completati circa 70 appartamenti in classe A, composti da pianterreno con giardino, primo piano e attico, inseriti in un parco di 3000 metro quadro: attualmente si riscontrano alcune difficoltà di vendita perché la richiesta è di 2900-3000 euro al metro quadro. Altre palazzine sono state realizzate in via della Formica e via Squaglia, in classe B e A, con prezzi tra 2500 e 3000 € al metro quadro. L’area di Pontetetto è più periferica e popolare e le quotazioni oscillano tra 1200 euro al mq per l’edilizia economica-popolare (la maggioranza in zona) e 1600 euro al metro quadro per quella civile. È più facile trovare soluzioni indipendenti nelle aree di San Lorenzo a Vaccoli, Santa Maria del Giudice, Sorbano del Giudice e Sorbano del Vescovo perché più periferiche (ma comunque a pochi chilometri dalle mura) e dotati di ampi spazi verdi. L’offerta edilizia risale agli anni ’50-’60 e consiste in case indipendenti, ville singole, terratetti e corti: un terratetto ristrutturato costa 1000-1100 euro al metro quadro, una villa singola da 200 a 350 mila euro, a seconda dello stato di conservazione.
I mutui per le case
Quanto alle richieste di finanziamento per l’acquisto delle case, Lucca è in leggera controtendenza rispetto al mercato regionale. Nel quarto trimestre 2013 le famiglie in Toscana hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 407,19 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari al -2,5%, per un controvalore di -10,61 milioni di euro. In provincia di Lucca, invece, sono stati erogati volumi per 41,03 milioni di euro, con una variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +13,5%
Guardando all’intera Macroarea Centrale, che rispetto all’analogo trimestre del precedente anno ha fatto rilevare una variazione pari a -8,9%, si nota come la regione segua la tendenza in atto nell’area di appartenenza. Guardando all’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, ed analizzando quindi i volumi dell’intero anno solare 2013, la regione Toscana mostra una variazione negativa delle erogazioni pari a -10,8%, per un controvalore di -187,33 milioni di euro. Sono dunque stati erogati in questi dodici mesi 1.548,78 mln di euro, volumi che collocano la regione al sesto posto tra tutte in Italia per quantità totale di volumi erogati con un’incidenza pari a 7,2%.
Le province. Nel dettaglio le province si sono comportate nel seguente modo. La provincia di Arezzo ha erogato volumi per 22,87 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +0,3%. A Firenze sono stati erogati volumi per 135,86 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +3,9%. La provincia di Grosseto ha erogato volumi per 18,95 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a -4,6%. In provincia di Livorno i volumi erogati sono stati 41,72 mln di euro, la variazione corrisponde a -8,4%. In provincia di Lucca sono stati erogati volumi per 41,03 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +13,5%. Massa-Carrara ha erogato volumi per 20,32 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +17,4%. La provincia di Pisa ha erogato volumi per 42,82 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a -20,2%. A Pistoia sono stati erogati volumi per 28,04 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a +3,9%. La provincia di Prato ha erogato volumi per 31,02 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a -4,8%. In provincia di Siena i volumi erogati sono stati 24,57 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a -23,5%.    
Segnali positivi
Soddisfazione è stata espressa dalla Confesercenti di Lucca. “In una situazione di forte crisi strutturale del comparto dell’edilizia e delle costruzioni e in un percorso pluriennale di forti perdite nel sistema dell’intermediazione e delle compravendite – ha commentato il direttore di Confesercenti Lucca Emanuele Pasquini -poter registrare una contrazione delle perdite in provincia e un segno positivo a Lucca è certamente un segnale incoraggiante. Come sicuramente un altro fattore positivo è la ripresa del comparto dei mutui che segna sul nostro territorio una inversione di tendenza rispetto al trend nazionale. Naturalmente si tratta di un comparto che sta subendo una forte ristrutturazione, e che in questi ultimi anni ha pagato anche i costi di qualche eccesso del passato, sia nella dinamica dei prezzi, sia nell’eccesso di urbanizzazione – corresponsabili i Comuni e gli Enti locali – che ha messo in campo un patrimonio immobiliare superiore alle capacità di assorbimento della domanda. Ma il fatto che il settore faccia emergere qualche numero positivo è finalmente una buona notizia”. “L’iniziativa – prosegue Pasquini per Confesercenti – si è svolta in collaborazione con Anama Confesercenti, il sindacato di Confesercenti del settore della mediazione immobiliare che proprio in queste settimane rinnoverà i propri organismi locali con l’assemblea elettiva del prossimo 26 maggio”.