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Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Lucca sono diminuite del 3,6%. A rivelarlo, i dati raccolti da Tecnocasa. Il mercato dell’area di San Concordio è caratterizzato da prezzi in discesa che stanno favorendo il ritorno della domanda ma, poiché l’offerta sul mercato è alta, i potenziali acquirenti hanno più possibilità di scelta e ricercano l’abitazione che garantisca loro il miglior rapporto tra qualità e prezzo. Sul mercato si muovono investitori che cercano bilocali o tipologie più grandi (anche da ristrutturare) sulle quali spendere 40-50 mila euro e poi destinare all’affitto. La maggior parte degli acquisti, invece, si focalizza sulla prima casa. Si ricercano trilocali dotati sfogo esterno, ma c’è domanda anche per le ville singole, mercato che regge abbastanza bene.
Si preferiscono tipologie ubicate in zone comode ai servizi, pertanto se mancano di tali elementi le trattative si concludono a prezzi molto inferiori. San Concordio è una zona residenziale molto apprezzata perché vicina al centro, ben collegata e dotata di tutti i servizi primari (supermercati, scuole, banche, stazione ferroviaria). Piace molto la parte centrale, che si sviluppa tra piazza Aldo Moro, via San Concordio e traverse: qui ci sono tipologie degli anni ’60-’80 che si possono acquistare a 1600-2000 euro al metro quadro in buone condizioni. In via Teresa Bandettini sono stati completati circa 70 appartamenti in classe A, composti da pianterreno con giardino, primo piano e attico, inseriti in un parco di 3000 metri quadrati: attualmente si riscontrano alcune difficoltà di vendita perché la richiesta è di 2900-3000 euro al metro quadro. Altre palazzine sono state realizzate in via della Formica e via Squaglia, in classe B e A, con prezzi tra 2500 e 3000 euro al metro quadro. L’area di Pontetetto è più periferica e popolare e le quotazioni oscillano tra 1200euro al metro quadro per l’edilizia economica-popolare (la maggioranza in zona) e 1600 euro al metro quadro per quella civile. È più facile trovare soluzioni indipendenti nelle aree di San Lorenzo a Vaccoli, Santa Maria del Giudice, Sorbano del Giudice e Sorbano del Vescovo perché più periferiche (ma comunque a pochi chilometri dalle mura) e dotati di ampi spazi verdi. L’offerta edilizia risale agli anni ’50-’60 e consiste in case indipendenti, ville singole, terratetti e corti: un terratetto ristrutturato costa 1000-1100 euro al metro quadro, una villa singola da 200 a 350 mila euro, a seconda dello stato di conservazione. È alta la domanda di appartamenti in affitto, i canoni sono in leggera discesa e si attestano a 500-530 euro al mese per i bilocali e 600-650 euro per i trilocali (senza l’arredamento si devono considerare 30-50 euro in meno). Le richieste si concentrano su tipologie già arredate, caratteristica molto importante per single e giovani coppie (che si orientano sui bilocali); si stipulano tutte le tipologie di contratto, sia a canone libero sia a canone concordato. Nelle zone di Arancio, Antraccoli, San Filippo, San Vito e Tempagnano la richiesta si concentra soprattutto su prime case, si registra comunque la domanda da parte di qualche investitore in cerca di appartamenti dal prezzo particolarmente vantaggioso. Chi cerca la prima casa si focalizza in particolare su trilocali, con un’ampiezza media di 80 metri quadri, possibilmente dotati di ascensore e spazi esterni. Il quartiere Arancio è caratterizzato da soluzioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’70 e, in parte minore, da palazzine in stile liberty realizzate nei primi anni del ‘900. Per l’acquisto di un appartamento ristrutturato si spendono circa 2400-2500 euro al metro quadro. Le zone più quotate del Centro storico sono quelle che si sviluppano intorno a Piazza San Michele, dove ci sono soluzioni d’epoca medioevale. Le abitazioni in ottimo stato e in zone di pregio (piazza Napoleone, piazza Anfiteatro, piazza San Martino) costano intorno a 4000-4500 euro al metro quadro. In generale per tipologie da ristrutturare i valori oscillano tra 2000 e 2500 euro al metro quadro. Da segnalare che sono stati completati i lavori di riqualificazione in piazza San Francesco che hanno visto la ristrutturazione della chiesa, l’ammodernamento della pavimentazione e dell’arredo urbano; di conseguenza si registra un aumento del numero di richieste per questa area dove è possibile acquistare un buon usato a 3000-3500 euro al metro quadro. Nella zona di San Filippo si è sviluppata negli anni ’60 anche se è possibile trovare villette sorte negli anni ’90. Si tratta di un’area ricercata perché non lontana dal centro, verde e tranquilla. Acquistare un appartamento ristrutturato a San Filippo costa 2000 euro al metro quadro. Proseguono in questa area i lavori per la realizzazione del nuovo ospedale. San Marco sorge a ridosso delle Mura nella parte nord della città ed è sempre molto apprezzata perché vicina al centro, ben servita e commerciale; l’edilizia del quartiere si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’80, anche se sono presenti alcune villette in stile liberty degli anni ’30. Un appartamento usato in buone condizioni si acquista con una spesa di 2200 euro al metro quadro, per il nuovo le quotazioni si attestano tra 2550 e 2600 euro al metro quadro. Da segnalare che in via Marinai D’Italia sono attivi cantieri per la realizzazione di appartamenti in classe energetica A+, la richiesta dei costruttori oscilla tra 4000 e 5000 euro al metro quadro. Ad acquistare in zona San Vito, semicentro della città, sono in genere persone che già abitano in questa area di Lucca: soluzioni ristrutturate si comprano a 1800 euro al metro quadro. Antraccoli è la zona più periferica, al confine con il comune di Capannori, sorge in un’area di campagna dove le abitazioni hanno valori medi di 1800-2000 euro al metro quadro (si trovano soluzioni indipendenti, villette a schiera, bifamiliari e soluzioni singole). Si tratta di un quartiere molto popolare, nato al confine con la città e in parte in zona di campagna ed offre anche soluzioni in edilizia popolare ex Iacp ed ex Ater costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che in buono stato hanno valori medi di 1800-1900 euro al metro quadro. Ad acquistare sono spesso famiglie residenti nei comuni limitrofi oppure immigrati. Tempagnano è una zona che si è sviluppata nella metà degli anni 2000, offre soluzioni in residence e appartamenti con ingresso indipendente. Per un buon usato si spende intorno a 2000 euro al metro quadro. San Cassiano a Vico, San Pietro a Vico e Piccioranasi, nella seconda fascia periferica di Lucca, presentano un’abbondante offerta immobiliare grazie ai numerosi interventi che negli ultimi anni. La tipologia più richiesta è il trilocale dal valore non inferiore a 135 mila euro. Ricercate anche le case di corte; una soluzione ristrutturata con giardino si acquista con una spesa di 150 mila euro, mentre per una tipologia da ristrutturare non si spendono più di 100 mila euro. Attivo il mercato delle locazioni, il canone di un trilocale in zona Arancio oppure in zona San Marco è di circa 600 € al mese ed il contratto utilizzato è sempre a canone libero, spesso con cedolare secca.
In zona San Donato ed in zona Sant’Anna l’offerta è ancora elevata ma si registrano segnali di fiducia e di possibile miglioramento. La domanda residenziale si concentra maggiormente su trilocali e quadrilocali, per i quali è fondamentale la presenza del balcone; ultimamente gli acquirenti stanno tornando a preferire la cucina separata. Sul mercato si muovono anche investitori, che si orientano generalmente su bilocali relativamente nuovi su cui impiegare non oltre 100 mila euro oppure su terratetti per una spesa di 80 mila euro. Lo scopo principale è l’affitto, di tipo sia residenziale sia turistico soprattutto in occasione di mostre e fiere. La domanda di appartamenti in affitto è esigua e proviene da giovani coppie, single e stranieri (romeni, albanesi e marocchini). Si preferiscono le tipologie già arredate, i bilocali costano 450 euro al mese, i trilocali 550 euro. Si stipulano contratti a canone libero o concordato, ma i bilocali sono generalmente concessi ad uso transitorio per 12 mesi. Sant’Anna è una zona prettamente residenziale, dove sono presenti condomini fino a sei piani realizzati negli anni ’60-’70. Le tipologie più richieste sono i trilocali e i quadrilocali, per i quali si spendono circa 1600-1700 euro al metro quadro; i bilocali, invece, sono di stampo più recente e si valutano 2200-2500 euro al metro quadro. San Donato si sviluppa nella prima periferia di Lucca in un’area vicina alle Mura e al casello autostradale di Lucca Ovest. Qui ci sono condomini di recente costruzione che hanno al massimo tre piani e terratetti dei primi anni del ‘900. I bilocali costano 115-120 mila euro (per una superficie calpestabile di 45-50 metri quadri), i trilocali 160-165 mila euro (70-75 mq calpestabili) e un terratetto dotato di piccolo giardino circa 130 mila euro.
Oltreserchio si sviluppa nella seconda fascia periferica di Lucca in un’area dove non mancano gli spazi verdi. Qui la domanda si rivolge soprattutto verso rustici e cascinali, richiesti sia come seconda casa sia come investimento. I turisti provengono da Milano e Firenze e ricercano ampi spazi verdi dove poter installare una piscina, gli investitori ricercano tipologie su più livelli per creare B&B o terreni di grandi dimensioni per realizzare agriturismi e fare piccole coltivazioni. La metratura media si attesta intorno a 60 metri quadri e una tipologia da ristrutturare costa circa 40 mila euro a cui bisogna aggiungere 25-30 mila euro di ristrutturazione.
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