Ex ospedale, 53 milioni per riqualificare l’area: ecco come

Cinquantatre milioni di euro per rivitalizzare una porzione di 30mila metri quadri nell’area di Campo di Marte: questa la stima effettuata dall’advisor Sinloc che stamani, nell’aula del consiglio comunale di Palazzo Santini, ha illustrato la sua relazione davanti alle commissioni congiunte sociale ed urbanistica. Il documento, ripercorso nei suo tratti essenziali (si tratta di 140 pagine) dall’ingegnere Andrea Martinez (responsabile degli investimenti per Sinloc) traccia un quadro complessivo da cui emergono punti di forza e criticità in ordine alla riqualificazione della zona dell’ex ospedale. Il dato forte che emerge è che, considerate le contingenti condizioni del mercato immobiliare, sarà assolutamente improponibile immettere sullo stesso un’area di circa 44mila metri quadri nel suo insieme: auspicabile, invece, suddividere il terreno per lotti, ciascuno dei quali dovrà a sua volta essere sezionato, al fine di rispondere al binomio di esigenze pubblico-private che l’area è chiamata a fronteggiare. Ma il sindaco precisa: “Quello di Sinloc non è il progetto dell’amministrazione comunale”.

“Facciamo consulenza per diversi enti locali – si è presentato Martinez – e, in questo caso, siamo stati incaricati dal Comune di Lucca di valutare le migliori modalità operativo-finanziare per valorizzare l’area di Campo di Marte. La nostra esigenza è quella di coniugare tale valorizzazione con un insieme di funzioni coerenti con gli scopi perseguiti dal Comune. Abbiamo condotto analisi parametriche, poiché ancora ci troviamo in assenza di un progetto, ma la fotografia che è emersa dalle stime è ragionevole. Una delle maggiori sfide è stata quella di garantire una sostenibilità economica delle operazioni. Il lavoro è suddiviso in diverse fasi: per prima cosa abbiamo condotto un’analisi dei rischi finanziari, poi siamo intervenuti su ipotesi di trasformazione delle aree interessate, rappresentandoci due eventualità che dipendono dalle scelte di Asl, ovvero dalla circostanza che essa decida di rimanere in quell’area o meno”.
Poi Martinez entra ancor più nel dettaglio, spiegando come sarà restituita linfa vitale ad un’area oggi slegata (per stessa ammissione del Sindaco Tambellini) dai quartieri circostanti: “Ci sono circa 26mila metri quadri di area – spiega – rispetto ai quali è ammessa la demolizione e, in termini di trasformabilità degli edifici, questo diventa un elemento importante. Esistono tuttavia anche le criticità: l’attuale situazione di crisi del settore immobiliare, ad esempio, rappresenta una minaccia reale. L’area però si presta a diversi utilizzi, dall’uso pubblico al privato. Lo scenario di trasformazione che ci è stato richiesto era incentrato sul tema Città della salute, sport e formazione e noi abbiamo agito in questo senso. L’indirizzo programmatico dell’amministrazione di orientare l’area verso un utilizzo di interesse pubblico trova conferme nel mercato, anche perché 44mila metri quadri non sarebbero stati assorbiti nemmeno nel periodo pre-crisi. Senza dubbio bisognerà lavorare per lotti, perché l’area è così grande che è difficile immaginare un’unica operazione che risolva tutto. Anzi, sarà necessario suddividere anche gli stessi singoli lotti, per avere maggiori risposte da parte del mercato. Abbiamo fatto una prima ipotesi di riqualificazione prendendo in considerazione un lotto di 30mila metri quadri (lasciando dunque in sospeso i restanti 14mila). Essa prevede funzioni socio assistenziali anche mediante una rilocalizzazione delle strutture esistenti sul territorio: in questo senso abbiamo ipotizzato di poter ricavare circa 140 posti letto. L’area si presta anche alla possibilità di inserire uffici pubblici, funzioni di housing-sociale e di natura commerciale, magari ad integrazione della parte privata. Abbiamo ipotizzato anche l’inserimento di una struttura alberghiera, ritenendola plausibile, per quanto non cambi la destinazione finale dell’area. E’ stata fatta una stima di investimento di circa 53 milioni di euro per occuparsi di questa area di 30mila metri quadri”.
Fino a questo punto il discorso di Martinez procede lineare, ma poi ecco due considerazioni considerate oltremodo urticanti dai gruppi di minoranza: “Dal punto di vista dei ricavi – prosegue l’ingegnere – si è lavorato seguendo due direzioni. Da un lato fornendo alcune funzioni in concessione ai privati (come uffici pubblici e servizi socio-assistenziali), dall’altro utilizzando i canali delle vendite: i ricavi totali stimati sono nell’ordine di circa 47 milioni di euro. Lo scenario non è quindi dei più appetibili, perché i ricavi sarebbero inferiori ai costi, ma in questa stima non sono calcolati eventuali investimenti pubblici, né l’utilizzo di fondi comunitari, entrambe strade percorribili. Il progetto sarà di natura pluriennale, perché già saturare l’area di 30mila metri quadri è un’operazione complessa. Per determinare il valore dell’area è stato necessario fare ipotesi estreme di cessione: considerando che metà dell’area venga data in concessione e che l’altra parte venga venduta, il ricavo massimo stimato è tra 1 e 10 milioni di euro”. Osservazioni, queste, che per i banchi dell’opposizione rischiano di tarpare le ali al progetto, come osserva polemicamente il consigliere di Governare Lucca, Pietro Angelini: “Questa discussione – tuona – rappresenta un effetto collaterale della costruzione dell’ospedale di San Filippo. L’advisor ha fatto uno studio molto buono, ma sulla base di informazioni spesso non vere. C’è una legge che specifica che gli edifici sanitari dismessi devono essere poi mantenuti ad uso pubblico, mentre nella relazione si legge a vocazione pubblica, modalità espressiva che non significa nulla. Inoltre, che un’area di circa 70mila metri quadri totali possa valere commercialmente tra 1 e 10 milioni di euro ci lascia riflettere: è dunque confermato che la pretesa di Tambellini di ricavare 23 milioni dalla vendita di quell’area resta un sogno”.
Il sindaco Alessandro Tambellini, dal canto suo, spiega le finalità della richiesta di advisory: “L’analisi di Sinloc – dice subito categoricamente – non è il progetto dell’amministrazione comunale. L’area di Campo di Marte appartiene all’Asl e al Comune spetta la programmazione urbanistica. L’incarico è costato 36mila euro. L’analisi che verrà presentata stamani è l’inizio di un percorso: serve per prendere, in una fase successiva, le scelte più opportune. Per il Comune l’uso dell’area resta imprescindibile per alcune funzioni fondamentali. L’area di Campo di Marte fino ad oggi è stata un’area chiusa: adesso è venuto il momento di ricucire quella zona con i quartieri circostanti. Un’idea è quella di abbattere una parte di quello che c’è per ricostruire urbanisticamente il quartiere, anche perché molti degli immobili non sono di particolare pregio architettonico. Nel frattempo – dice rispondento a una precisa sollecitazione dell’ex sindaco e capogruppo di Liberi e Responsabili, Pietro Fazzi – non abbiamo dato incarichi professionali, ad oggi, per la revisione dell’area del Campo di Marte”. In calce all’illustrazione ecco poi l’appello (accolto) delle opposizioni – con Pietro Fazzi in primis – affinché la discussione sulla riqualificazione di Campo di Marte prosegua per tappe condivise convocando riunioni come quella odierna nell’emiciclo di Palazzo Santini. Già dal prossimo incontro, infatti, osservazioni e richieste saranno ancor più circostanziate.

Paolo Lazzari

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