Uffici, appartamenti e negozi con 425 posti auto all’ex Manifattura: svelato il progetto della Fondazione Crl

Un investimento complessivo da 60 milioni di euro, circa 30mila metri quadrati di aree pedonali recuperate e restituite alla città. Due nuove piazze, di cui una rialzata. Una passerella pedonale collegata alle Mura. Quasi 20mila metri quadrati di patrimonio immobiliare ristrutturato. E un totale di 425 posti auto a uso pubblico, su due livelli – 190 in più rispetto agli attuali 325 stalli di piazzale Verdi, via del Pallone, parcheggio Cittadella e Manifattura.

Sono questi i primi numeri che sintetizzano la proposta di project financing che la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca e la società di gestione del rispamio Coima protocolleranno venerdì (14 febbraio) al Comune di Lucca per la porzione sud della Manifattura Tabacchi esclusa dal programma di rigenerazione urbana con fondi pubblici ex Piuss Lucca dentro.
Il Comune, proprietario del complesso, valuterà la proposta ed elaborerà un bando. Se tutto andrà come l’ente di San Micheletto si aspetta, tra un anno dovrebbe partire la fase operativa dei lavori.

La nuova Manifattura sud: uffici, appartamenti, parcheggi, spazio pubblico

Il progetto è stato presentato oggi (12 febbraio) alle categorie economiche e sociali della città dal presidente della Fcrl Marcello Bertocchini, dal fondatore e amministratore delegato di Coima Sgr Manfredi Catella e dai progettisti dello studio di architettura Rocco e Puccetti. Con loro anche la vicepresidente della Fcrl, Lucia Corrieri Puliti, la direttrice Maria Teresa Perelli e il direttore del fondo di investimento, Luigi Massimilla.

“Dopo la riqualificazione del complesso di San Francesco, che ha restituito vitalità alla zona est del centro storico – ha detto Bertocchini – vogliamo intervenire per il recupero di due terzi dell’ex opificio dei tabacchi nella zona ovest. Una decisione maturata dopo un ampio dibattito all’interno degli organi di indirizzo della Fondazione, per la quale ci siamo affidati a Coima Sgr. Non si tratta di un investimento a fondo perduto ma di un intervento di patrimonio che deve soddisfare il criterio della redditività. Ci siamo quindi mossi in una direzione che riuscisse a coniugare le esigenze pubbliche rispetto a un sistema di edifici così identitari per Lucca e, d’altro canto, la nostra possibilità di trarre profitto dall’investimento. Come fondazione ci possiamo permettere dai 3 ai 4 punti percentuali in meno di redditività rispetto a quelli attesi dal mercato oggi. Circa 15 milioni saranno investiti per la realizzazione di opere pubbliche che miglioreranno la permeabilità dell’area a tutti i livelli. Gli edifici, una volta ristrutturati, saranno destinati in buona parte, circa il 45 per cento, al residenziale. Un altro 40-45 per cento vedrà l’insediamento di aziende: a breve dovremmo poter dare dettagli maggiori sui contatti presi in tal senso. Riporteremo lavoro in centro storico: circa 400 persone impiegate nella ‘nuova’ Manifattura. La superficie che rimane, 10-15 per cento, vedrà l’insediamento di negozi di vicinato, caffè, ristoranti”.

Un’operazione resa possibile dalla variante al regolamento urbanistico che l’amministrazione Tambellini ha adottato in consiglio comunale lo scorso 26 novembre e che facilita le operazioni di recupero dell’immobile – prima subordinato a uno strumento attuativo, detto programma complesso, che nel tempo si è dimostrato inadeguato. Le nuove funzioni e la possibilità di intervento diretto per il recupero, previo parere della Soprintendenza, sono oggi condizioni che rendono più attrattiva la sfida che la Manifattura sud rappresenta.

Un sistema che dovrà armonizzarsi con le nuove funzioni della Manifattura della cultura, porzione nord dell’ex opificio che il Comune di Lucca sta riqualificando seppur con le difficoltà che il fallimento di Unieco prima e di Aspera poi, ditte dell’Ati vincitrice dell’appalto, ha generato sul cronoprogramma. Ad oggi è stato portato a termine circa il 30 per cento dei lavori principali, mentre sono in stato più avanzato i lavori di miglioramentosismico, completati all’80 per cento. Dei circa 13 milioni di finanziamenti pubblici stanziati – Regione Toscana e Comune di Lucca – ne sono stati spesi 4,5.

Un modello per l’Italia

“Dopo aver trasformato Porta Nuova a Milano – ha detto Manfredi Catella di Coima Sgr – vogliamo lavorare per lasciare un segno del presente anche in un piccolo centro storico come Lucca. Pur non essendo lucchesi, capiamo la sensibilità di un intervento del genere: la storia della Manifattura parla da sola. Ma Lucca non è un’isola: si trova, anzi, al centro di un sistema di cambiamenti macroscopici. Per questo la nostra riflessione è partita dai cambiamenti in atto: il tema dell’ambiente, sempre più sentito come emergenziale. Quello dei flussi demografici che sempre più si riversano verso le città. Le tendenze dei consumatori introdotte dall’e-commerce, dal digitale, da una diversa gestione dei servizi e dei luoghi come il car sharing o il co-working. In questo contesto – ha precisato Catella – si inserisce l’operazione di riuso della Manifattura. Un progetto che punta a qualificare gli spazi comuni, a connetterli col sistema urbano e a rispondere alle esigenze di sosta delle auto. E lo fa innovando: l’operazione Manifattura di Lucca dovrà essere modello virtuoso di rigenerazione urbana, replicabile in altre piccole realtà italiane. Un esempio di alleanza col territorio per obiettivi condivisi”.

“A Lucca abbiamo trovato amministratori pubblici e tecnici comunali collaborativi ed entusiasti. Ed è una rarità: di solito – ha detto Luigi Massimilla – capita che ogni innovazione venga vista come un possibile problema, c’è la diffusa tendenza a lasciare tutto com’è. A Lucca no: c’è cura della città, c’è la voglia di scrivere un nuovo capitolo. Ci auguriamo di poter iniziare a concretizzare il progetto tra 12 mesi”.

Il progetto degli spazi pubblici

Il progetto preliminare è stato curato dallo studio di architettura Rocco e Puccetti, di Lucca, con il quale ha collaborato, tra gli altri, anche il paesaggista Giuseppe Lunardini.
“Nel luglio 2016 l’amministrazione comunale ha approvato un atto di indirizzo, un masterplan con le funzioni attese per la nuova Manifattura. Il nostro lavoro – ha spiegato Puccetti – è partito da lì. Ci siamo chiesti quali spazi avevano la capacità di qualificarsi come spazi urbani. Il sistema della Manifattura si articola per cortili: luoghi che abbiamo immaginato riconnessi al tessuto circostante, a Porta Sant’Anna, principale approdo al centro storico, a via dei Tabacchi e alle Mura urbane. Il baluardo San Paolino è divenuto parte del progetto complessivo. Lo abbiamo collegato alla Manifattura da una passerella leggera sopra via del Pallone, che conduce immediatamente alla nuova piazza rialzata che sarà realizzata, all’altezza di quello che oggi è il parcheggio in struttura metallica alla Manifattura”.

“Questa nuova piazza – ha aggiunto l’architetto Lunardini – sarà di approccio più contemporaneo e richiamerà nella sua partitura la storia del luogo: canalette per l’acqua piovana e punti di illuminazione ricorderanno infatti, viste dall’alto, le nervature della foglia del tabacco. L’altra nuova piazza, pari al piano di calpestio della città, avrà invece un impianto più tradizionale e sarà pavimentata come le strade del centro storico. Gli spazi aperti saranno qualificati da cromie armonizzate al contesto e i parcheggi saranno risistemati con alberature che mitigheranno l’impatto del sole in estate”.

“Quello della Manifattura Tabacchi – ha detto l’architetto Rocco – è un caso perfetto di archeologia industriale in un centro storico che sarà acquisito dal sistema città. Sarà un corpo che si apre, pronto ad accogliere nuove funzioni”.

La Manifattura e il baluardo San Paolino, così collegati, diventeranno anche nella percezione dei cittadini, un unicum. Tra le proposte che Coima Sgr protocollerà venerdì ci sarà anche la gestione delle aree verdi interessate dalla riqualificazione complessiva, comprese quelle del baluardo stesso. In analogia a quanto richiesto dal Comune di Milano per la Bam, la biblioteca degli alberi oggi parte fondamentale della rigenerazione di Porta Nuova che, da ex area ferroviaria, è divenuta cuore pulsante e moderno della città. Gestione che non significa soltanto manutenzione di panchine, fiori e alberi ma anche organizzazione di eventi e iniziative che interesseranno, tramite opportuna convenzione con il Comune di Lucca, anche il baluardo San Paolino.

L’iter

Al fine di dar vita ad un processo di rigenerazione di ampia parte della ex Manifattura, la Fondazione Crl ha deciso di sottoscrivere le quote di un fondo appositamente costituito da Coima Sgr. A giugno 2019, Coima Sgr ha presentato una manifestazione d’interesse al Comune di Lucca, dichiarandosi disponibile a partecipare ad un’eventuale procedura di gara per il recupero e la nuova destinazione del complesso.

Coima Sgr propone un project financing in cui si delineano le progettualità e le prospettive future immaginate per la Manifattura. L’investimento complessivo verrà finanziato per la maggior parte attraverso una concessione di valorizzazione e per la restante parte con il contributo degli immobili di proprietà del Comune che insistono sull’Ex Manifattura. Attraverso il project financing la proprietà di quella parte dell’immobile passerà dal Comune di Lucca al fondo gestito da Coima Sgr e sostenuto dalla Fondazione Crl, in cambio di una serie di interventi di pubblica utilità nell’area interessata dall’immobile stesso.

A questo punto il Comune avvierà una procedura di evidenza pubblica, in base alla quale altri potenziali investitori potranno farsi avanti. In assenza di nuovi investitori, sempre il Comune, anche attraverso un percorso condiviso con COIMA SGR, deciderà se accogliere o meno la proposta.

Coima

Coima è una società leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali internazionali e domestici. Coima Sgr, società di Investment & Asset management, gestisce 24 fondi di investimento immobiliari con oltre 6 miliardi di euro di investimenti e conta nel proprio portafoglio oltre 150 proprietà, incluso più di 40 immobili certificati Leed. Coima Srl, società di development e property management, in oltre 40 anni ha sviluppato e gestito immobili per oltre 5 milioni di metri quadrati. Fra i progetti più importanti la piattaforma ha co-investito, co-sviluppato e gestisce ancora oggi il progetto Porta Nuova a Milano, uno dei più prestigiosi piani di riqualificazione urbana d’Europa.

Coima ha recentemente costituito Coima City Lab, una think tank che si pone l’obiettivo di svolgere un ruolo strategico nel tracciare le linee guida per la creazione degli spazi urbani del futuro. Il gruppo di lavoro, composto da architetti e professionisti con esperienza internazionale con specifiche professionalità e competenze nella progettazione delle città, ha presentato come sua prima attività Coima City Lab Charter, un codice etico che stabilisce le linee guida per lo sviluppo responsabile dei progetti urbanistici, che dovranno essere a servizio del bene comune, creare un’identità, generare un senso di “luogo”, integrarsi con il resto del territorio, seguire i cambiamenti e durare nel tempo, contribuire a un ambiente più sano, incoraggiare l’integrazione, promuovere la biodiversità e la cultura green.