Manifattura sud, nuova proposta da Fondazione Crl e Coima: più soldi al Comune dai parcheggi, l’ente si impegna all’acquisto di 3500 metri quadri dell’edificio

Nuova proposta rivisitata per la manifattura sud da Coima Sgr. La Fondazione Crl e il fondo non rinunciano alla redditività dei parcheggi, promettono un ulteriore ristoro alle casse del Comune, che guadagnerebbe dall’operazione circa 36 milioni di euro in tutta la durata della concessione. E c’è una novità: la Fondazione si impegna di acquistare direttamente 3500 metri quadri di spazi riqualificati per la realizzazione di spazi espositivi.

È la risposta alle osservazioni del Comune sulla proposta di project financing per la riqualificazione urbana della ex Manifattura Tabacchi ed è stato protocollato in data odierna (4 febbraio) con le proposte di integrazione in accoglimento delle istanze.

I proponenti hanno anche annunciato per i prossimi giorni la pubblicazione della documentazione di presentazione del progetto sui propri siti internet (www.fondazionecarilucca.it e www.coima.com), che potranno essere usati per inviare commenti e domande tramite un indirizzo mail dedicato (manifatturasud@fondazionecarilucca.it).

A valle della protocollazione, i contenuti della proposta sono stati illustrati durante una presentazione aperta alla cittadinanza, svoltasi in collegamento streaming a causa delle restrizioni dovute alla pandemia. Alla presentazione hanno partecipato Marcello Bertocchini, presidente della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, Manfredi Catella, fondatore e amministratore delegato di Coima Sgr e Luigi Massimilla, fund director asset management di Coima Sgr.

Con un investimento complessivo di oltre 60 milioni di euro i proponenti hanno l’obiettivo di “restituire alla città un quartiere importante del centro storico, abbandonato da decenni, realizzando opere pubbliche con investimenti privati, producendo un impatto positivo sul tessuto socioeconomico di riferimento e affiancando alla Manifattura della cultura prevista nell’area nord (progetto Piuss) una Manifattura dell’innovazione nell’area sud, completando così la riqualificazione dell’intero complesso”.

“In uno scenario come quello attuale – spiegano i proponenti – con un calo del Pil della provincia di Lucca che potrebbe superare il 10% nel 2020 e la perdita di occupazione soprattutto nelle fasce più giovani – l’operazione Manifattura si propone di diventare un esempio di eccellenza nella rigenerazione urbana dei centri storici e di definire un approccio metodologico replicabile anche in altre realtà: un progetto sostenibile, pensato per stimolare la ripresa e favorire l’inclusione sociale in una città più ecologica, digitale e resiliente”.

Le parole di Fondazione e Coima

Un’ora e passa di presentazione, in streaming, per presentare alla città presente e passato della proposta di riqualificazione dell’immobile. Con un nuovo modello di comunicazione: che parla del complesso dell’ex manifattura come un unicum, fra lavori ex Piuss e project financing, diviso fra Manifattura della cultura e Manifattura dell’innovazione. Un modello utile anche per presentare percentuali più diluite dell’impatto del residenziale (che così diventa dell’11 per cento) e del commerciale/espositivo (13 per cento) contenuto nell’operazione.

Apre le danze il presidente della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, Marcello Bertocchini che a più riprese ribadisce come non sia intenzione né dell’ente né tantomendo di Coima presentare alla città imposizioni di alcun tipo: “Serve un intervento di rigenerazione urbana per lo sviluppo del territorio e nello specifico di quell’area della città – spiega il presidente – E quello previsto è un progetto importante per lo sviluppo economico e sociale del territorio, cosa che rientra nelle missioni della Fondazione. In questo caso, però, non è possibile erogare a fondo perduto, sia per l’entità sia per il tipo di intervento. Si è optato quindi per un intervento particolare, correlato alla missione. Abbiamo però previsto di avere un tasso di rendimento più basso rispetto a interventi analoghi perché l’intera operazione rappresenta un ritorno per il territorio, per i vantaggi alla qualità della vita e all’ambiente. Valori che sono intangibili e non immediatamente rappresentabili”.

Li elenca, il presidente Bertocchini: “Si tratta – spiega – della possibilità di attrarre nuove realtà imprenditoriali in centro storico, di realizzare lavori per 60 milioni di euro con gli inevitabili benefici per il lavoro che questo comporta, di riqualificare una intera area secondo i principi dello sviluppo sostenibile, di realizzare nell’area nuove attività e iniziative culturali ed infine di realizzare un modello cui ispirarsi anche per altre realtà e che possa fungere da attrazione per nuovi investitori”.

“Il patrimonio della fondazione deve essere investito – ricorda Bertocchini – e così si farà nell’occasione in attività di sviluppo e di gestione. Di qui la decisione di intervenire con un fondo comune di tipo chiuso, aperto ad altri sottoscrittori che però condividano la mission della Fondazione. L’immobile, ad esempio, per noi deve rimanere per sempre patrimonio della città così com’è San Micheletto, San Francesco e Casa Puccini. Per gestire l’operazione serviva un fondo di gestione del risparmio come Coima, che ha già rapporti con la Fondazione ed è il migliore sviluppatore in circolazione. Le opere pubbliche saranno pagate interamente con la disponibilità del fondo, cioè della Fondazione, ma queste devono essere garantite dalla disponibilità dei beni di proprietà del Comune, e dalla redditività, che deriva dalla gestione dei parcheggi. Il fondo comune rimarrà comunque sempre a maggioranza della Fondazione”.

“Del tema – spiega ancora il presidente – è stato interessato e costantemente informato il consiglio di amministrazione ed è stato acquisito il parere dell’assemblea dei soci e dell’organo di indirizzo. Con l’ultima decisione si è deciso di ridurre la redditività per la gestione dei parcheggi al 5 per cento. I due organi hanno deciso entrambi favorevolmente a larga maggioranza. L’organo di indirizzo ha preso una decisione argomentandola in maniera dettagliata e convinta e questo ci ha dato conforto”.

C’è di più: “La legge di bilancio 2021 – annuncia Bertocchini – ha previsto la riduzione del 50 per cento della tassazione delle associazioni senza scopo di lucro, quale è la Fondazione, purché il risparmio fiscale sia investito in opere sul territorio. Questo consentirà dal 2022 in poi di effettuare più erogazioni per almeno due milioni l’anno. Potremo così destinare fino a un massimo di 6-7 milioni acquistando direttamente circa 2500 metri quadri di spazi all’interno dell’ex manifattura da destinare alla cultura. Uno spazio destinato direttamente alla Fondazione stessa. che rappresenterà un ulteriore valore aggiunto per il resto dell’operazione”.

In fondo, però, la Fondazione detta i tempi: “Restano i tempi che sono strettissimi – spiega in coda Bertocchini – per realizzare le opere pubbliche e i lavori agli edifici che ci consentano di mantenere fede al progetto e agli accordi già siglati. Entro il 31 ottobre 2021 il fondo deve poter iniziare i lavori. Non possiamo andare oltre, altrimenti non possiamo consolidare, ad esempio, il rapporto con una primaria azienda del territorio che è punto cardine del progetto”.

Il ceo di Coima, Manfredi Catella, riprende le fila del progetto e della mission del fondo: “Il fondo – spiega – è un patrimonio separato e di prioprietà della Fondazione al 100 per cento. In passato non mi è mai capitato di trovare un progetto di questo tipo promosso da un ente chem dopo il Comune, rappresenta di più la città e ha più interesse per la città. Noi siamo una società italiana, al 100 per cento con capitale italiano, costituita nel 1974 e ci occupiamo di rigenerazione urbana. Abbiamo 7 miliardi di euro in gestione e abbiamo restaurato 5 milioni di metri quadri di immobili o di spazi pubblici”.

Tanti gli esempi presentati dall’imprenditore, i principali sono il bosco verticale, piazza Gae Aulenti, la biblioteca degli alberi a Milano e il più recente “Pirellino” nell’area di Porta Nuova.

“La mission dell’intervento sulla ex manifattura – spiega – è quella di restituire alla città un quartiere importante, con un progetto sostenibile, per una città più ecologica e che sia esempio di eccellenza nella rigenerazione urbana“. La manifattura dell’innovazione, dunque, che nasce con i numeri detti. Insieme alla parte nord le destinazioni, spiega Catella, sono al 51 per cento per funzioni pubbliche, al 25 per cento per la Manifattura 4.0 (“Abbiamo firmato – spiega – un accordo con Tagetik e non penso che sia una realtà chew la città voglia perdere, visto che vuole portare in centro importanti funzioni produttive direzionali”), al 13 per cento per servizi di quartiere come negozi e spazi espositvi (“Fra questi – dice ancora – i 3500 metri quadri di spazi espositivi della Fondazione Cassa di Risparmio, 8mila metri quadri di piazze pubbliche per eventi da condividere con la cittadinanza e le associazioni del territorio e 20mila metri quadri di aree pedonali riqualificate e spazi urbani di qualità“) e infine l’11 per cento per il residenziale.

Fra i servizi di quartiere previste anche realtà come artigianato di eccellenza, torrefazione, produzioni casearie, del sigaro, di birra e distillati. Gli appartamenti, invece, dovrebbero essere circa 25 “per garantire la vitalità dell’area anche al di fuori degli orari d’ufficio”.

“Ma – spiega Catella – le destinazioni d’uso le definirà il piano attuativo. Il progetto degli architetti Rocco e Puccetti è solo un punto di partenza. Poi ci sarà un concorso internazionale di architettura che individuerà chi realizzerà l’intervento e ci sarà un programma complessivo per la manifattura dopo un confronto con la città e la presentazione al pubblico. Il progetto, insomma, è ancora tutto da fare, ma perdere occasioni di questo tipo significa che non ci siamo spiegati bene alla città”.

A Luigi Massimilla, fund director asset management di Coima, il compito di spiegare il project financing: “Il partenariato pubblico – privato – spiega Massimilla – permette di realizzare progetti di pubblico interesse concedendo opere pubbliche, con uno sviluppo dei lavori unitario e simultaneo, un processo trasparente con gara pubblica. Il tutto rappresenta infine una formula già sperimentata con successo”.

L’investimento previsto è di 60 milioni di euro e prevede una redditività media del 2,7 per cento dagli immobili e del 5 per cento dal project financing sui parcheggi, per una media complessiva del 3,5 per cento (2,1 milioni di euro). “Il tutto – ricorda Massimilla – a fronte dei rischi che sono tutti in capo al concessionario circa introiti e incassi”.

Massimilla fa anche il cronoprogramma: “Dopo la proposta, se accettata – spiega – il Comune dovrà emettere la dichiarazione di pubblico interesse, quindi dovrà confezionare entro marzo il bando di gara da aggiudicare a maggio per il rilascio dei titoli edilizi entro ottobre”.

Dal canto suo il fondo ha confermato la proposta “anche in assenza della rimodulazione delle prescrizioni indicate dalla Soprintendenza” e si è impegnata a presentare il piano attuativo entro 24 mesi.

“Il beneficio positivo per il Comune, nell’arco della durata della concessione – spiega infine – è di ben 36 milioni di euro mentre di solito il saldo, in operazioni di questo genere, è negativo per le amministrazioni”.

Il progetto nel dettaglio

“La proposta avanzata – si spiega – nella formula del partenariato pubblico-privato (project financing), nasce con l’obiettivo di garantire uno sviluppo unitario e simultaneosia delle opere private di recupero degli edifici esistenti destinati a nuovi utilizzi, sia delle opere pubbliche necessarie ad “aprire” la Manifattura alla città, restituendo circa 20mila metri quadri di spazi pubblici grazie a un nuovo sistema permeabile di piazze che collega la Manifattura con il centro storico, un’importante infrastruttura di parcheggi pubblici pensata come un sistema unitario di interscambio tra mobilità veloce e lenta in ottica sostenibile, al collegamento con le mura cittadine e al miglioramento della viabilità interna. Tutte queste opere potranno essere realizzate grazie al project financing senza alcun esborso per le casse del Comune (salvo il contributo pubblico), ma al contrario assicurandogli un beneficio economico rilevante. A fronte di un investimento di circa 15 milioni di euro per le sole opere pubbliche sono previste la concessione ai proponenti della gestione dei parcheggi e dell’animazione degli spazi pubblici restituiti alla città e un “contributo pubblico” da parte del Comune rappresentato dalla cessione degli immobili della manifattura sud”.

Gli edifici oggetti di contributo pubblico

“Grazie al recupero degli immobili della manifattura sud – dicono i proponenti – oggetto di “contributo pubblico”, e all’insediamento di nuove funzioni, verrà completata l’offerta di spazi della manifattura della cultura che rimarrà di proprietà del Comune. Una volta completate le opere, il complesso dell’ex Manifattura Tabacchi (nord e Sud) offrirà un mix di funzioni equilibrato che le permetterà di riscattare un passato di degrado e abbandono, proponendosi come il quartiere più vitale e innovativo della città.

Il complesso, a regime, potrebbe ospitare: uffici pubblici, università Campus, museo del fumetto, spazi espositivi e per usi civici (51%). La Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, acquisterà direttamente dal Fondo, una volta ultima la riqualificazione, un edificio di circa 3500 mq che sarà messo a disposizione della città e che si aggiungerà agli 8mila metri quadri di piazze scoperte per accogliere eventi e funzioni civiche che saranno individuate con il contributo della cittadinanza e delle associazioni del territorio.

Manifattura 4.0 (25%) – Edifici destinati ad accogliere le società più innovative del territorio in tema di digitalizzazione (Tagetik Software e altre), in modo da riportare in città circa 600 giovani professionisti, posizionando la rivoluzione digitale di Lucca al centro del dibattito nazionale e internazionale sulla nuova concezione degli ambienti lavorativi e realizzando un’innovazione in linea con le strategie Next Generation Eu e con il Recovery plan italiano.

Servizi di quartiere e negozi (13%) – Ampliamento dell’offerta commerciale in centro storico, valorizzando la vocazione legata ai prodotti naturali e alle eccellenze del territorio, con un focus sull’artigianato di eccellenza (torrefazione, produzioni casearie, del sigaro, di birra e distillati). Un’occasione unica per sperimentare a Lucca nuove forme commerciali che si ispirano al carattere «produttivo» del complesso, che permetta a giovani artigiani e imprenditori disviluppare le proprie idee e dare forma alle proprie ambizioni.

Residenze (11%) – La componente residenziale, necessaria a garantire la vitalità del quartiere oltre gli orari di ufficio, potrà includere indicativamente 25 appartamenti che contribuiranno a generare una popolazione residente mantenendo il quartiere costantemente frequentato.

“Per riqualificare gli immobili – si spiega – oggetto del contributo pubblico, Coima Sgr promuoverà un concorso internazionale di architettura volto a selezionare uno studio di altissimo profilo che potrà contribuire a realizzare un esempio di eccellenza di rigenerazione urbana. L’oggetto del concorso riguarderà la progettazione degli immobili privati e la direzione artistica di tutto l’intervento e saranno promossi momenti di consultazione pubblica per consentire la condivisione e l’ascolto dei cittadini”.

Le proposte di integrazione

“Con le proposte di integrazione depositate oggi al Comune – spiega – i proponenti hanno accolto le nuove richieste, in particolare: eliminato ogni riferimento, presa d’atto o obbligo del Comune rispetto alla rimodulazione delle prescrizioni dettate dalla Soprintendenza in sede di autorizzazione alla vendita degli immobili della manifattura sud oggetto di “contributo pubblico”, senza quindi che alcun rischio – diretto o indiretto – possa gravare sull’amministrazione comunale; conseguentemente le nuove destinazioni d’uso degli immobili saranno individuate nell’ambito del piano attuativo e saranno attuate nel rispetto delle disposizioni previste. Rimane ferma la scadenza del 31 ottobre per il rilascio di tutte le autorizzazioni necessarie per la realizzazione dei lavori di riqualificazione di spazi pedonali e parcheggi pubblici e degli edifici che manterranno la destinazione produttiva ospitando la sede di Tagetik Software e di aziende innovative nel territorio di Lucca”.

“Confermato l’interesse dei proponenti a uno sviluppo complessivo di tutti gli immobili oggetto del “contributo pubblico” con l’impegno di completare tutti gli interventi relativi alle opere che saranno autorizzate alla data del 31 ottobre 2021 e di presentare entro 24 mesi dal trasferimento della proprietà (e previa liberazione dei luoghi oggi indisponibili) il piano attuativo per la realizzazione degli interventi che comportano un cambio di destinazione d’uso. Rivisti significativamente i termini economici dell’operazione con un beneficio economico per il Comune ancora più elevato, nonostante il completo trasferimento di tutti i rischi di gestione in capo ai Proponenti, in qualità di concessionario dei parcheggi e piazze pubbliche. Benché operazioni di project financing similari si attestino su rendimenti medi del 9 per cento, a seguito della decisione da parte della Fondazione Crl di ridurre ulteriormente la redditività del progetto dal 7% al 5%, coerentemente con propria missione di generazione di valore per il territorio condivisa dagli organi di governo della Fondazione Crl, è stata proposta alternativamente al Comune: una riduzione della concessione di gestione da 40 a 25 anni oppure l’introduzione, a parità di durata della concessione a 40 anni, di un meccanismo di condivisione dei ricavi da parcheggio (revenue sharing) del 75 per cento, oltre la soglia minima di rendimento del 5 per cento, che garantirebbe in caso di raggiungimento dei ricavi previsti dal piano economico finanziario un ulteriore beneficio al Comune di Lucca di circa 13 milioni di euro oltre ai 23 milioni già stimati dalla proposta iniziale, portando a circa 36 milioni di euro il beneficio economico complessivo per il Comune per tutta la durata della concessione”.

Benefici per la città

“Oltre al beneficio economico per il Comune – si spiega – l’operazione genererebbe un beneficio economico, ambientale e sociale di assoluto rilievo per Lucca, posizionandola come modello nazionale virtuoso di rigenerazione urbana sostenibile. Ciò sarà possibile grazie all’applicazione – per la prima volta in Italia per un progetto di così ampie dimensioni – di logiche di investimento Esg (Environmental, social and governance), che generano impatti positivi ambientali, sociali ed economici misurabili tramite le metriche proprietarie analitiche del Coima City Lab Charter”.

Ecco l’elenco presentato da Fondazione e Coima Sgr.

Benefici economici: l’investimento di 61 milioni di euro per la realizzazione del progetto potrà aumentare il PIL dell’economia lucchese dell’1,6% (previsti lavori diretti per 45 milioni di fatturato, che generano impatti indiretti e di indotto per una attivazione totale di 157 milioni di euro) Si stima che saranno generati complessivamente oltre 1400 unità di lavoro annue (Ula) su un orizzonte temporale di 20 anni (stima Sinloc – Coima Esg Rating).

Benefici per la qualità della vita cittadina: gli abitanti di Lucca potranno godere di un nuovo quartiere all’interno del centro storico, che finalmente completa il recupero del complesso della Manifattura (già avviato nella porzione Nord dal Comune) e che offrirà loro oltre 20mila metri quadri di piazze e percorsi pedonali, che creeranno spazi permeabili di riconnessione con il tessuto urbano della città storica e delle mura. La composizione architettonica delle piazze, i materiali, le specie arboree sono pensate per poter creare uno spazio urbano inclusivo e vivibile, che si sommerà ai 3500 metri quadri dell’edificio espositivo e per usi civici e culturali; una nuova infrastruttura per la mobilità sostenibile, grazie al nuovo sistema unitario di parcheggi pensato come nodo di scambio tra mobilità veloce e mobilità lenta. La dotazione di stalli pubblici attuali nella Manifattura aumenterà dell’81%, incrementando del 10% l’offerta di parcheggi pubblici del centro storico, con 20 posti auto dedicati alla ricarica di auto elettriche e la predisposizione di tutti gli stalli, con una tariffa minima di sosta che diminuirà fino al 20% in 4 ore per favorire il commercio in centro storico. Oltre 100 biciclette e dispositivi di mobilità elettrica completeranno l’offerta per vivere e scoprire in modo sostenibile la città.

Benefici ambientali: l’intera operazione avrà come obiettivo la garanzia dei più alti standard di sostenibilità, che partendo dalla scelta di recupero di immobili esistenti (senza ulteriore consumo di suolo) e dalla bonifica di circa 30mila tra spazi e aree pubbliche, sarà poi conseguita in ogni ambito di intervento grazie a certificazione degli edifici, che saranno realizzati secondo i più avanzati standard internazionali di certificazione (Leed – Leadership in energy and environmental design); adottando tecniche costruttive e materiali che ridurranno le emissioni di costruzione e promuovendo l’uso di materiali naturali basati su principi di economia circolare (riuso futuro dei materiali e componenti edilizie); uso di tecnologie innovative per abbassare i consumi, sia in fase di costruzione sia di gestione, per l’ottenimento delle più importanti certificazioni ambientali a livello internazionale (Leed); assenza combustibili fossili e virtuale azzeramento delle emissioni di Co2 attraverso l’utilizzo della geotermia (acqua di falda) e la stipula di accordi per l’acquisto di energia elettrica rinnovabile certificata (power purchase agreement).

I prossimi passi

I proponenti hanno evidenziato che il progetto di riqualificazione “rappresenta un’opportunità concreta che, in caso di esito positivo di istruttoria del Comune, di aggiudicazione della successiva gara pubblica e rilascio dei titoli edilizi entro il 31 ottobre, vedrebbe l’avvio del cantiere entro la fine dell’anno. A un anno dalla presentazione della prima proposta, ulteriori dilazioni rispetto alle tempistiche procedimentali comprometterebbero le condizioni di fattibilità del progetto”.

“Con la presentazione pubblica di oggi, Fondazione Crl e Coima Sgr – conclude la nota – hanno avviato il percorso di ascolto e confronto con la città, che proseguirà utilizzando anche gli strumenti digitali in ottemperanza con le norme anti-Covid. Saranno promossi tavoli di lavoro settoriali con i rappresentati della società civile organizzata e il confronto diretto con le associazioni e i comitati disponibili al dialogo“.