Ex Manifattura, il comitato boccia anche la terza proposta Coima

“Profili di di illegittimità e inopportunità oltre che danno erariale per il Comune anche nella terza proposta presentata da Coima-Fondazione Cassa di Risparmio per l’ex Manifattura sud”: ne sono convinti tre professionisti lucchesi, l’ingegner Massimo Viviani, il commercialista Giorgio Angelo Lazzarini e l’architetto Elvio Cecchini, rappresentanti del comitato Salviamo la Manifattura, che oggi (13 febbraio) hanno tenuto una conferenza sul baluardo San Paolino.

Secondo il loro parere sono diverse le criticità, tra cui “il legame tra le due realtà con l’uso di fondi immobiliari riservati e chiusi ad elevata rischiosità, la cifra investita sul complesso non sarà di 60 milioni di euro come si vuol fare credere, l’inesistenza di un progetto complessivo su ciò che verrà realizzato nella struttura, il project financing su parcheggi esistenti che non aumenterà il loro numero (addirittura quelli in superficie diminuiranno) e passando alla gestione dei privati, provocherà un consistente mancato incasso annuale per il Comune, colpendo le finanze dell’ente”.
Sono questi i punti salienti con cui i tre rappresentanti di Salviamo la manifattura, hanno messo nel mirino punto per punto l’affaire legato all’ex opificio che l’amministrazione comunale vuole cedere. I rappresentanti del comitato Salviamo la Manifattura sono scesi dunque per la prima volta nei dettagli, consegnando sessanta slides frutto degli approfondimenti dei documenti ufficiali.

“Nessuno è contrario al recupero e la riqualificazione della Manifattura tabacchi – spiega l’architetto Elvio Cecchini – nessuno è contrario a progetti di ammodernamento, questa è una premessa essenziale. Il motivo del nostro diniego al progetto presentato da Coima è a causa dell’architettura del finanziamento, in cui ci sono alcune parti poco chiare e trasparenti. La questione urbanistica è parte della politica della città, le scelte urbanistiche sono scelte politiche che influenzano il futuro dei cittadini. La Manifattura tabacchi è un bene pubblico e il project-financing non si rivolge alla struttura ma agli accessori che vi ruotano intorno, come i parcheggi a pagamento – prosegue –. Si tratta di una strategia che spesso viene usata dagli immobiliaristi per far acquistare valore ad un bene, valorizzando gli accessori che ruotano intorno alla struttura. Il progetto è inoltre parzialmente realizzabile, resta da vedere il piano attuativo, con la spada di Damocle rappresentata del parere della soprintendenza che potrebbe negare l’autorizzazione e non è detto accetti tutte le condizioni presenti nel progetto”.

Secondo i rappresentanti del comitato Salviamo la Manifattura, “la proposta Coima-Fondazione – è stato sostenuto – contiene l’errore di non considerare lo stato di consistenza delle aree (articolo 17 comma 3 dpr 207/2010) e conseguentemente la concessione alla Metro srl dei parcheggi esistenti, presenta il computo dei lavori pubblici da eseguire. In pratica l’investimento fatto, non considerando le indicazioni di legge (articolo 22 Dpr 207/2010) e fornendo valori del tutto al di fuori del mercato, privi di giustificazione e totalmente estranei a lavorazioni similari compiute dal Comune di Lucca, richiede la cessione dell’immobile Manifattura sud a titolo di contributo, violando le norme vigenti e le linee guida Anac, in quanto la cessione non è funzionale al raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario ma è destinato a migliorare il rendimento dell’operazione. Parimenti è richiesta la cessione in modo definitivo e irrevocabile senza alcun legame con l’effettivo compimento dei lavori pubblici oggetto del project. Infine, perché l’immobile in questione assolve ancora, almeno in parte, funzioni di pubblico interesse visto che gli accessi del parcheggio multipiano sono proprio all’interno del volume dei fabbricati e molti diritti di accesso e veduta dovranno essere eliminati per la costruzione della struttura multipiano”.

Non solo: “La terza proposta Coima Fondazione – spiegano da Salviamo la Manifattura – riporta la stima dell’immobile operata unilateralmente dal proponente in netto contrasto con il rapporto di valutazione fatta svolgere dal Comune. In pratica Coima vorrebbe acquisire il complesso immobiliare per soli 3,2 milioni di euro. Quando la valutazione indicizzata al saggio d’inflazione dell’1,50 per cento è di almeno 5,8 milioni di euro. La proposta contiene anche un progetto dei parcheggi che non presenta alcun vantaggio per la città, secondo il comitato, visto che i parcheggi superficiali diminuiscono e la viabilità di attraversamento della via Cittadella peggiora oltre alla perdita dei posti auto per i residenti. La terza proposta Coima Fondazione inoltre, conduce ad una valutazione complessiva del valore del project assolutamente priva di qualsiasi vantaggio per l’amministrazione comunale, anzi è evidente, a quanto pare, il danno erariale per le casse comunali”.

“L’interessamento al progetto del recupero della Manifattura – dice il commercialista Giorgio Angelo Lazzarini – inizia quando si scopre che era stata prevista la privatizzazione di parte della Mura di Lucca, il baluardo san Paolino, dove siamo adesso per la precisione, a vantaggio degli appartamenti che sarebbero stati realizzati nell’area sud dell’edificio”.

“Questa operazione poco chiara – continua il commercialista – è stata nascosta da molti slogan, uno fra tutti recita che senza questo progetto nessuno è interessato alla riqualificazione della Manifattura tabacchi di Lucca. Questo slogan è falso, ed è dietro queste parole che l’amministrazione comunale si nasconde per far passare un progetto che non è assolutamente vantaggioso per i cittadini di Lucca. Noi abbiamo cercato altri investitori privati oltre a Coima e abbiamo trovato numerosi imprenditori milanesi che si sono detti interessati alla riqualifica dell’immobile. Alcuni di loro hanno addirittura espresso una manifestazione di interesse al comune, ma la Cassa di Risparmio di Lucca ha respinto le richieste e ha preferito proseguire da sola”.

“Se si segue con attenzione tutta la storia della riqualificazione della manifattura tabacchi – dice l’ingegner Massimo Viviani – si nota che l’interesse all’acquisto dell’immobile da parte di Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca inzia ad aprile 2019, a giugno viene depositata una manifestazione di interesse in Comune, a questo punto il meccanismo si inceppa. Coima fa presente che non occorre acquistare in comune l’immobile, ma si può fare attraverso una logica di partenariato sfruttando i parcheggi intorno al complesso e la loro gestione per 50 anni. Un privato non può andare a pescare dove vuole nel patrimonio pubblico, avanzando diritti a seguito di una ristrutturazione, altrimenti privatizzerebbero tutti i beni pubblici che hanno bisogno di un recupero, cedendone la proprietà”.

“La manifattura tabacchi è un bene pubblico ed è proprietà dei lucchesi questo progetto non è a loro vantaggio per due grandi motivi – conclude –. Il fondo di investimento chiuso è ad alto rischio e la perdita dei parcheggi che adranno a Coima si traduce con una perdita da parte di Metro di una cifra introno agli 800.000 euro per mancati introiti e la Metro è una società partecipata al cento per cento del comune di Lucca”.

I tecnici di Salviamo la Manifattura hanno infine sostenuto che “la proprietà della Manifattura Sud non andrà alla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, bensì alla nuova società che sarà concessionaria dei parcheggi e il cui pacchetto di maggioranza è detenuto dalla Coima di Milano”.