Ex Manifattura sud, Coima: “Non sarà una svendita, per il Comune un’operazione vantaggiosa”

L’operazione della riqualificazione dell’ex Manifattura sud non è affatto una svendita e la concessione dell’immobile ricadrà su una società il cui unico sottoscrittore e quotista è la Fondazione Crl. Sono alcuni punti che mette in evidenza Coima, rispondendo alle numerose domande che sono arrivate dalla città dopo la presentazione della terza ipotesi di intervento, cui è seguita l’attivazione di una apposita casella di posta elettronica per rispondere ai quesiti che l’operazione porta con sé ormai da un anno. Alcuni dei quesiti sono quelli, infatti, che circolano da tempo e su cui i proponenti cercano di fare nuovamente chiarezza.

Chi garantisce che i beni conferiti dal Comune saranno poi utilizzati dai privati come viene raccontato, cioè che mantengano le destinazioni d’uso che oggi vengono dichiarate?

Gli interventi di recupero sugli immobili che comportano un cambio di destinazione d’uso saranno oggetto del piano attuativo che i proponenti si impegnano a presentare al Comune entro 24 mesi dal trasferimento della proprietà degli immobili e la cui approvazione sarà preceduta anche dal parere della Conferenza di Servizi ex art. 23 della Disciplina di Piano del Pit/Ppr alla quale parteciperanno tutti gli enti pubblici competenti (inclusa la Soprintendenza).

Sempre sul tema delle destinazioni: perché i Proponenti sembrano far finta che non esistano i vincoli della Soprintendenza a cambiare la destinazione d’uso degli edifici?

Ai proponenti sono ben noti il vincolo storico artistico presente sulla Ex Manifattura Tabacchi così come le prescrizioni dettate dalla Commissione regionale per il patrimonio culturale del segretariato regionale per la Toscana nelle autorizzazioni rese ai sensi dell’articolo 55 del decreto legislativo 42/2004 per la vendita degli edifici. Tutto ciò è infatti espressamente richiamato nei documenti allegati alla proposta. Si segnala inoltre che i proponenti hanno già chiarito, accogliendo la richiesta del Comune, di assumersi ogni rischio correlato alla impossibilità di introdurre nuove destinazioni d’uso.

Chi assicura che saranno realizzate tutte le opere e i recuperi che vengono dichiarati?

I proponenti si impegnano a realizzare tutti gli interventi edilizi che non comporteranno modifica dell’attuale categoria funzionale d’uso e che saranno autorizzati alla data del 31 ottobre 2021. I proponenti, inoltre, come chiarito nella risposta al quesito 1, si impegnano a presentare al Comune domanda per l’approvazione di piano attuativo entro 24 mesi dal trasferimento della proprietà degli immobili.

Il project financing non è economicamente svantaggioso per il Comune? Non andrebbero persi gli incassi dei parcheggi cedendoli al privato? Si sta configurando un danno erariale?

Le operazioni di project financing tipicamente hanno un saldo negativo per l’amministrazione concedente, dal momento che “investe” risorse disponibili per ottenere un beneficio per la collettività dotandosi di infrastrutture e servizi. Nel caso della Manifattura, in considerazione della riduzione delle redditività accettata dalla Fondazione nelle ultime integrazioni alla Proposta depositate a febbraio 2021, il saldo netto per il Comune per la durata della concessione (stimato dall’analisi costi benefici depositata dai proponenti) è nettamente positivo e potrà arrivare fino a 36 Milioni di euro, di cui Euro 13 Milioni derivanti dal meccanismo di compartecipazione ai ricavi (“revenue sharing”) generati dalla gestione dei parcheggi; essi – in caso di raggiungimento degli obiettivi di ricavi contenuti nel piano economico finanziario –  garantiscono un beneficio annuo pari a quanto mediamente incassato dal Comune nel triennio 17-19. Per di più il Comune trasferisce integralmente al concessionario ogni rischio relativamente alla gestione dei parcheggi.

Perché la Fondazione deve guadagnare da questa operazione? Non può farla per il bene della città?

In considerazione dell’entità dell’investimento complessivo (60 milioni di euro necessari sia alla realizzazione delle opere pubbliche sia al recupero degli immobili che compongono la Manifattura Sud), l’operazione, come più volte precisato, non può che configurarsi per la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca come investimento patrimoniale e non come erogazione. Peraltro, la redditività complessiva dell’operazione (stimata in circa il 3,5%) risulta molto ridotta rispetto ai rischi assunti, e si giustifica con lo scopo sociale della Fondazione, che ha accettato una riduzione della redditività sulla componente del Project Financing al 5% (rispetto a una media del 9% per operazioni similari). L’investimento effettuato da parte della Fondazione è da inquadrarsi inoltre nell’ambito degli investimenti di tipo Esg (Environmental, Social e Governance) e, soprattutto, nell’ambito del Mission Related Investment, che consiste nella destinazione di quote di patrimonio in investimenti volti a soddisfare bisogni territoriali entro livelli di rischio ponderati. Sia gli investimenti di tipo ESG sia quelli relativi al Mission Related, prevedono rendimenti finanziari più bassi in favore di importanti impatti socioeconomici per il territorio.

Perché il Comune svende il suo patrimonio? A febbraio 2017 aveva messo all’asta un solo edificio a 5 milioni di euro e ora vende l’intero complesso immobiliare a soli 3,2 milioni?

Non si tratta di una svendita. L’asta precedente è andata deserta per mancanza di soggetti interessati in quanto: la valorizzazione degli immobili sarebbe stata possibile solo a fronte di un recupero di tutta l’area circostante, i cui costi sono ingenti e nessun privato avrebbe mai potuto sostenerli in proprio sommandoli ai costi di riqualificazione degli immobili. Trattandosi di beni fortemente degradati, essi richiedono costi di riqualificazione importanti, inclusi quelli di bonifica da amianto, fibre vetrose e guano. La riqualificazione degli immobili va eseguita nel rispetto delle attuali normative di sostenibilità ambientale e adeguamento antisismico che, oltre a incidere sui costi, incidono anche sulle superfici disponibili visto che gli immobili andrebbero ripensati per l’aggiunta di corpi scala e altre misure antisismiche. I valori immobiliari sono in forte decrescita nel centro storico, ancor più dopo la pandemia (a questo riguardo si evidenzia che i Proponenti hanno mantenuto ferma la proposta originaria pre-Covid). L’attuale destinazione d’uso è quella produttiva, senza alcuna certezza di poterla cambiare in considerazione dell’esistenza di vincoli (si veda risposta al quesito 2). Si riportano altri due esempi recenti di Manifatture poste in vendita secondo un procedimento di asta pubblica, entrambe andate deserte a prezzi proporzionalmente ancor più bassi di quello proposto quale oggetto di contributo pubblico: Manifattura Tabacchi di Torino, ottobre 2020, 67.000 mq in asta deserta a 6.665.000 (99 euro/mq) con destinazioni già approvate dal Piano di Governo del Territorio (lo strumento comunale di pianificazione urbanistica); Manifattura di Legnano, gennaio 2021, 41.000 mq in asta deserta al prezzo di 3.800.000 euro (93 euro/mq).

L’ex Manifattura diventerà di proprietà di una società a maggioranza Coima, non della Fondazione?

Tale affermazione è errata: in caso di aggiudicazione della gara pubblica al costituendo Raggruppamento Temporaneo di Imprese che ha presentato la proposta di project financing, la società di progetto che diverrebbe concessionaria sarebbe posseduta per la quasi totalità dal fondo di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato Coima Urban Regeneration Fund II, il cui unico “sottoscrittore” e “quotista” (e quindi beneficiario in termini economici) è la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca. Contrariamente a quanto affermato, Coima Sgr S.p.A., quale società del risparmio autorizzata dalla Banca d’Italia, ricoprirebbe esclusivamente il ruolo di “gestore” del Fondo, di cui non sarebbe però il beneficiario economico. Inoltre, nella bozza di convenzione allegata alla proposta di project financing è previsto che gli immobili della ex Manifattura Sud (costituenti il “contributo pubblico”) possano essere ceduti anche in via diretta al Fondo (non già a Coima) quale socio di maggioranza della società di progetto.

Residenze: perché dalla prima ipotesi formulata dai proponenti, che prevedeva circa 90 appartamenti, si è passati a circa 25?

L’idea progettuale iniziale prevedeva un mix funzionale (non definito) strumentale a mantenere vivo il quartiere durante tutte le ore del giorno e della notte: uffici innovativi, cultura, negozi e servizi di quartiere, residenze e parcheggi. La presenza di una quota residenziale, in particolar modo, è ritenuta essenziale in quanto permette al quartiere di vivere dopo l’orario di chiusura degli uffici, mantenendolo animato anche nel weekend. Nell’ultima ipotesi progettuale (proposte di integrazione depositate a febbraio 2021) la quota di residenziale prevista è dell’11% rispetto alla superfice dell’intero complesso della Manifattura (Nord + Sud) ed è residuale rispetto alle superfici che ospiteranno la nuova sede di Tagetik e altre società che operano nel mondo dell’innovazione e produzione di software, e l’edificio a scopo culturale, espositivo e per realizzare funzioni civiche che  verrà gestito direttamente dalla Fondazione Crl. La riduzione del numero di appartamenti discende in particolare dalla recente decisione della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca di acquistare direttamente dal fondo, una volta ultimata la riqualificazione, un edificio di circa 3.500 mq che sarà messo a disposizione della città per accogliere eventi culturali e altre funzioni civiche da individuare con il contributo della cittadinanza e delle associazioni del territorio.

 La Fondazione Crl sta pagando 330mila euro all’anno a Coima Sgr per la gestione di un fondo che è – fino ad ora – inutilizzato, non sta buttando i suoi soldi?

La commissione di gestione del fondo è pari allo 0,55% dell’investimento complessivo; tale valore è nella parte bassa della forchetta dei costi per la gestione di fondi di sviluppo similari, compresa tra 0,5-0,85%. Tale costo è il più basso tra fondi similari con investitori istituzionali gestiti da Coima Sgr.