Nuova normativa in materia di condominio: ecco tutte le novità

E’ entrata in vigore questa settimana la nuova normativa in materia di condominio, adottata dal legislatore con la legge 220 del 20 dicembre 2012.
Le modifiche apportate alle vecchie norme del Codice Civile, in vigore da oltre 70 anni, riguardano tutti coloro che non abitano in case indipendenti, talchè corrisponde all’interesse ed al vissuto quotidiano di molti conoscere i punti salienti della riforma. E’ bene sapere infatti che il Legislatore ha aumentato il numero delle parti dell’edificio in comune a tutti i condomini, prevendendo che siano considerate tali anche le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli impianti di condizionamento e gli impianti per la ricezione dei segnali tv, sia digitali che satellitari. Ha espressamente previsto che l’assemblea, con una maggioranza dei quattro quinti, ha la possibilità di modificare la destinazione d’uso di tutte le parti comuni, deliberando ad esempio che una determinata area della resede comune venga utilizzata come parcheggio. Inoltre, quando all’interno del condominio è esercitata un’attività che incide negativamente ed in modo sostanziale sulla destinazione ed il godimento delle dette parti comuni, l’assemblea può deliberare sulla cessazione della stessa. Tuttavia la relativa delibera deve essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che sia pure rappesentativo della metà del valore dell’edificio.

In ordine all’utilizzo degli impianti centralizzati di riscaldamento e condizionamento, causa di numerose e frequenti liti condominiali, la nuova normativa prevede che il singolo condomino può rinunciarvi se ciò non comporta squilibri per l’utilizzo dell’impianto e un aggravio di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, colui che decide di staccarsi è  tenuto al pagamento della spese per la manuntenzione straordinaria dell’impianto.
Riguardo alle modifiche e ed innovazioni, il legislatore, oltre a  indicare i vari tipi di interventi che l’assemblea può deliberare di adottare per migliorare, incrementare o agevolare l’uso delle parti comuni, ha espressamente previsto la facoltà per il singolo condomino di installare, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate a servizio del singolo appartamento.
Rilevanti novità riguardano anche la figura dell’amministratore, che diventa obbligatoria quando i condomini sono otto e colui che è interessato a rivestire tale carica,  dovrà avere un diploma di scuola superiore, godere dei diritti civili e non dovrà aver subito condanne penali per reati contro il patrimonio e la pubblica amministrazione o essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari. L’assemblea, al momento della nomina, potrà chiedere all’inaricato la presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile per gli atti che dovrà compiere in adempimento del mandato.
L’incarico avrà la durata di un anno e verrà  rinnovato per la stessa durata, ma  potrà essere rvocato in ogni momento dall’assemblea. Riguardo alle attività di gestione, l’amministratore è  obbligato ad aprire un conto corrente intestato al Condominio su cui depositare tutte le somme che riceve e gestisce per conto dei condomini. In particolare, ogni condomino ha diritto a prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica delle attività economiche svolte dall’amministratore. Questi poi, laddove l’assemblea ne faccia richiesta, è tenuto a attivare un sito internet da cui sia possibile scaricare la documentazione relativa all’attività compiuta. Ovviamente i costi di apertura, gestione e manutenzione del sito sono a carico dei condomini.
Infine, due novità importanti riguardano l’esecuzione di lavori di manutenzione strarodinaria e il caso di insolvenza di un condomino. Nel primo caso infatti l’assemblea deve provvedere a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori: fondo che, secondo alcuni commentatori, deve essere integralmente versato dai condomini già prima dell’inizio dei lavori. Nel secondo caso invece, per agire esecutivamente nei confronti del condomino moroso, l’amministratore non ha più bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, ma può ottenere immediatamente un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ed i singoli creditori non possono agire nei confronti degli altri obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo aver agito contro il condomino inadempiente. Inoltre, se la mora dura per oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere il condomino dall’utilizzo dei servizi comuni.
Dulcis in fundo, cani e gatti sono i benvenuti, dato che le norme del regolamento condominiale non possono più vietare di possedere animali domestici.

Rubrica a cura dell’avvocato Elisa Salvoni