Disdetta contratto di affitto: cos’è e come funziona

Sono sempre più le persone che necessitano di cambiare casa, sia per motivi di lavoro e sia per motivi soggettivi.

Ma com’è è giusto procedere qualora si voglia fare un passo del genere?

In situazioni di questa natura è fondamentale inviare la lettera di disdetta al proprietario della casa in affitto. È, tuttavia, necessario analizzare al meglio i vari casi di contratto di locazione e le modalità di disdetta, tenendo presente che i diretti interessati sono due: il proprietario dell’immobile (o locatario) e l’inquilino (chiamato anche conduttore).

Dunque, disdire o recedere da un contratto di locazione – denominato per errore contratto di affitto – è una procedura abbastanza semplice, sia per il conduttore che per il locatore. Al fine che questo venga convalidato, occorre in primis spedire – tramite una raccomandata – il modulo di disdetta contratto affitto. Quest’ultimo dev’essere compilato, firmato e fornito del documento d’identità (valido).

L’idoneità dell’inquilino di annullare il contratto di locazione ad uso abitativo è presente nell’articolo 3, capoverso 6 della Legge n. 431/98. La seguente detta che se il conduttore è protagonista di gravi problemi, può tranquillamente recedere dal contratto – in qualsiasi istante – comunicando le intenzioni all’affittuario con un preavviso di 6 mesi.

Stando a quanto detta la legge, dunque, una importante azione è scaturita dal preavviso: sei mesi di anticipo.

Il termine di sei mesi è revocabile, ciò significa che all’interno del contratto è possibile inserire una nota specifica indicante, appunto, un termine di preannuncio. In assenza di avvertenze, invece, il locatario dovrà spedire una raccomandata con ricevuta di ritorno.

La raccomandata con ricevuta di ritorno – anche raccomandata A/R – è un modo facile e sicuro di spedizione. Essa consente l’invio di comunicazioni importanti e atti burocratici, per l’appunto.

Ma perché è una metodologia veloce?

Brevemente, quest’ultima, assicura il ricevimento della lettera (o di un pacco inviato), avvisando lo speditore dell’avvenuta consegna. Per procedere alla raccomandata A/R occorre andare di persona alla posta, oppure effettuare le procedure attraverso il sito della stessa citata.

Adesso, dopo questi piccoli chiarimenti, puntiamo i riflettori sulla disdetta contratto di affitto o contratto di locazione per uso abitativo.

Devi sapere che il contratto di locazione per uso commerciale, ad esempio, può avere una durata maggiore, ovvero sei anni più altri sei anni con rinnovo automatico e con una cancellazione di 12 anni.

L’inquilino, in questa evenienza, può recedere dal contratto in qualsiasi momento per cause maggiori e oggettive. Ai sensi delle regole richieste dal Governo italiano, in caso di indietreggiamento da un contratto di affitto per uso commerciale, il preavviso è di 12 mesi.

Il proprietario della casa, dunque, può recedere dal contratto di affitto esclusivamente al termine della prima scadenza del contratto.

In realtà, per quanto concerne la durata dei contratti a canone concordato, la legge afferma che non possono avere una durata inferiore ai tre anni ed, inoltre, è prolungato per due anni.

Se il contratto non contiene ipotesi dettagliate per dare disdetta dall’affitto, esso è ammesso alla scadenza del termine oppure in presenza di una causa accettabile. La disdetta per giusta causa, per intenderci, può essere considerata nel momento in cui sopraggiungono imprevisti.

Invece, caso in cui la disdetta si verifica per giusta causa dalla risoluzione per inosservanza è interpretato come un comportamento indebito di uno dei due soggetti perché, quest’ultimo, non ha svolto i propri obblighi d’accordo. Tale atteggiamento consente all’altro di sciogliersi, in maniera definitiva, dal contratto stesso.

Ricordiamo, infine, che la legge dà la possibilità per il solo inquilino di effettuare la disdetta del contratto di affitto ancor prima della scadenza – in qualsiasi momento – ed in presenza di motivi oggettivi.

Secondo le norme, il locatore può indietreggiare dal contratto di affitto ed effettuare la disdetta solo al fine della prima scadenza del contratto e, chiaramente, solo in specifici casi.

Qualche esempio:

– disporre l’immobile per uso abitativo o commerciale proprio o del coniuge, dei genitori, figli e parenti di secondo grado;

– qualora si è intenzionati di utilizzare l’immobile per attività pubbliche, sociali, assistenziali o culturali.

Disdetta contratto affitto: i diritti del locatario

C’è un chiarimento da fare appartenente alla durata. Dunque, c’è da chiarire che all’inquilino (non al proprietario) – oltre alla possibilità di recedere in anticipo il contratto – in caso di risoluzione anticipata si paga un’esenzione di registro di 67 euro circa (trattasi di un regime fiscale che consente la registrazione di un contratto senza pagare imposta di bollo e imposta di registro).

Il contratto di locazione con durata superiore ai 30 giorni – invece – deve essere per forza registrato all’Agenzia delle Entrate. Questa registrazione del contratto considera anche il versamento dell’Imposta di registro.

Quando si parla di immobili ad uso abitativo è stabilita nella misura del 2% del canone annuale per ciascuna quota prevista dalla convenzione;

la liquidazione per la prima annualità non può essere al di sotto di 67 euro.

Un costo più agevolato per l’inquilino (e una vasta possibilità di sostegni fiscali per il proprietario) riguarda la registrazione di un contratto a canone concordato, con l’ottenimento di una riduzione dell’imposta di registro. In questo caso il 2% si calcola sul 70% del canone annuo.