Edilizia in crisi, da Antognoli una proposta di ‘exit strategy’

Mercato immobiliare in crisi, da Gianfranco Antognoli di Concredito una proposta di ‘exit strategy’ che coinvolga banche e imprese del settore.
“Il settore immobiliare italiano – spiega Antognoli – è uno dei settori che più risente della crisi economica e sociale. Se analizziamo il settore immobiliare dal punto di vista delle banche scopriamo che il settore assorbe un ammontare di crediti pari ad oltre 100 miliardi (crediti ad imprese esclusi piccoli operatori economici e mutui a privati), di cui quelli afferenti a società con un rating inferiore alla BB/BB – contano per circa 20-30 miliardi di euro. Tali crediti sono stati erogati verso soggetti che hanno prestiti o operazioni di leasing in fase di deterioramento o addirittura con già evidenti difficoltà di rimborso (scaduti, incaglio, eccetera) dovuta alla crescente difficoltà di collocamento degli immobili sul mercato (-35/40 per cento compravendite dal 2007 al 2012), attualmente in positiva ripresa. La riduzione della domanda immobiliare è senz’altro frutto di diverse cause tra le quali è possibile citare la generale crisi economica, la ridotta propensione agli investimenti e la restrizione nei criteri di erogazione dei mutui da parte delle banche (Loan to Value maggiore del 80 per cento nel 2007 ad un valore medio del 60 per cento nel 2013)”.

“Alle difficoltà della domanda tuttavia – prosegue Antognoli – a differenza di quello che è accaduto in altri stati (esempio Spagna e Usa) non ha fatto seguito un adeguamento dell’offerta, dove i prezzi si sono mantenuti solo in leggera diminuzione. La situazione attuale del settore immobiliare è quindi quella di un mercato in cui domanda e offerta non riescono più a incontrarsi facilmente, e tutto ciò ha creato un meccanismo di azione e retroazione che ha provocato la nascita di un vero e proprio circolo vizioso. In tale contesto riteniamo che l’unico intervento in grado di far ripartire il settore sia la ri- attivazione del credito. Tale operazione deve però essere effettuata in maniera intelligente e deve essere giustamente veicolata dalla banche esclusivamente a fronte di opportune azioni di supporto messe in atto dalle società immobiliari e dai professionisti attivi in questo campo.
Di fatto il credito deve essere concesso laddove diventa lo strumento per far incontrare nuovamente domanda ed offerta ed è strumentale a trasformare i crediti vantati verso società immobiliari in crediti verso famiglie e piccole imprese per i fabbricati a destinazione produttiva”.
“Il modo attraverso cui affrontare la situazione attuale – propone Antognoli – prevede l’azione in maniera proattiva e coordinata di due soggetti: la Banca che ha finanziato gli immobili di società oggi in stato di stress finanziario ed un intermediario professionale del settore immobiliare capace di collocare sul mercato l’offerta immobiliare delle società del settore finanziate dalla banca stessa. La banca ha il ruolo di selezionare all’interno del suo portafoglio crediti, con il supporto di una società di consulenza (come Concredito), le società immobiliari caratterizzate da condizioni di stress finanziario (già conclamato o in fase di emersione) che hanno in portafoglio immobili ultimati/in fase di ultimazione da poter collocare sul mercato, previo mandato a vendere concesso alla banca. Tale attività è funzionale a identificare il portafoglio cedibile a fronte del quale la banca deve rendersi disponibile stanziare un ammontare di crediti, erogati sotto forma di mutui ipotecari frazionati o leasing per attività produttive, a favore dei clienti privati compratori degli immobili messi sul mercato. In questo modo le risorse finanziarie concesse dalla banca non rappresentano nuova finanza, ma sono semplicemente frutto della trasformazione dei crediti già concessi a più alto contenuto di rischio ed erogati verso società immobiliari in crediti d’importo medio basso verso clienti privati, o piccole medie imprese produttive.
L’intermediario immobiliare, su mandato della Banca e della società immobiliare, si occupa di raccogliere e convogliare la domanda dei potenziali compratori degli immobili messi in vendita dalla società. Di fatto compie una sorta di raccolta ordini da parte di un pool di “famiglie” interessate all’acquisto degli immobili”.
“L’iniziativa in oggetto – conclude il consulente viareggino – si basa molto sulla lungimiranza e flessibilità di tutti gli operatori coinvolti: la società immobiliare deve ridurre le proprie aspettative sulla ripresa del mercato e sui propri utili sperati futuri, prendere coscienza dello scenario attuale ed essere disposta a ridurre i prezzi degli immobili a fronte della disponibilità delle banche a concedere credito ai propri clienti; la banca deve dimostrare flessibilità interna e trasversalità di ragionamento facendo
decidere in maniera congiunta la direzione retail, la direzione corporate e la direzione recupero crediti ed essere disponibile a erogare mutui a tassi inferiori ai livelli attuali ma ricevendo in cambio la possibilità liberare capitale assorbito trasformando gli impieghi da crediti corporate ed in default in crediti di tipo retail ed in bonis; l’intermediario immobiliare deve essere in grado di interagire in maniera professionale e corretta con un operatore per lui nuovo (la banca) ed essere in grado di convogliare la domanda attraverso un’attività di pre-booking molto simile a quella che viene effettuata dalle banche in caso di Ipo sui mercati finanziari. Seguendo questa via sarà certamente possibile, e i segnali mostrati in questi ultimi mesi lo confermano, una ripresa del mercato immobiliare a cui, come è noto, segue quasi sempre la ripresa del sistema economico dell’intero paese”.