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Il mutuo è uno degli strumenti più utilizzati al mondo per acquistare casa. Le sue origini hanno radici molto profonde, visto che viene preso in esame e definito sin dai tempi del diritto romano classico. Nell’epoca medievale gli addetti ai lavori si si sforzarono di portare il mutuo ad un giusto equilibrio di costo, cercando di stabilire principi che regolassero il calcolo degli interessi. Ma cos’è esattamente un mutuo? Come tutti ormai sappiamo si tratta di un contratto di prestito che permette di trasferire soldi da un soggetto ad un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito (mutuatario) di godere dei benefici del poter acquistare ciò di cui ha bisogno.
Chi riceve la somma pattuita, dovrà far fronte al pagamento delle rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo: gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata. Il mutuo viene elargito dalle banche, dalle società finanziarie e dagli istituti di credito. Questo viene definito da diverse clausole che ne regolano le relazioni tra le parti, come: la durata del contratto, le modalità di erogazione e di restituzione del denaro, i tassi dei mutui, gli obblighi dei soggetti, le garanzie, ecc.
Il mutuo viene formalizzato dal notaio che ha l’obbligo di garantire un equilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti ed i doveri dei soggetti coinvolti, indicando le soluzioni migliori per i contraenti ed eliminando eventuali clausole troppo complicate o sproporzionatamente a favore di una delle due parti.
I tassi di interesse
Come abbiamo detto chi riceve un mutuo dovrà poi restituirlo attraverso le rate concordate. Tali rate sono soggette a tassi di interesse che possono essere diversi. Il tasso di interesse è il valore percentuale che viene applicato a un prestito o a un mutuo. E’ – a tutti gli effetti – un compenso che si paga a chi concede i sopraindicati finanziamenti da restituire poi in un determinato periodo di tempo. In questo modo il debitore rimborsa il capitale avuto più una somma che viene calcolata attraverso gli interessi.
In linea di massima le rate si compongono in due elementi, ossia la quota capitale e la quota interessi. La prima rappresenta la restituzione di una parte del capitale elargito. Più in particolare, la somma delle quote di capitale già restituite dal debitore individua il “debito estinto”, laddove la differenza tra il debito totale e il debito estinto determina il “debito residuo”.
La seconda rappresenta invece la remunerazione dovuta all’istituto di credito per l’erogazione del credito e il suo ammontare dipende dai tassi di interesse del mutuo (fisso o variabile), dall’importo del finanziamento e dalla durata del piano di ammortamento.
Il tasso fisso
Il mutuo può avere un tasso fisso ed un tasso variabile. Il mutuo a tasso fisso è caratterizzato da una rata costante per tutta la durata del mutuo grazie al fatto che il tasso di interesse, definito contrattualmente, non subisce alcuna variazione nel tempo.
In questo modo chi sottoscrive un contratto di mutuo avrà la possibilità di sapere già in anticipo quale sarà la sua rata. Si tratta di una soluzione ottimale per tutti i quei mutuatari particolarmente avversi al rischio e che necessitano di una pianificazione accurata delle proprie uscite di cassa mensili. In generale il mutuo a tasso fisso è il prodotto ideale per quelle famiglie che non si aspettano un aumento considerevole dei propri redditi nel tempo.
Il tasso variabile
Diverso dal tasso fisso è il tasso variabile. Con questo genere di mutuo la rata muta mensilmente in funzione dell’andamento dei mercati finanziari: il tasso di interesse applicato è determinato sommando uno spread determinato contrattualmente ad un indice di riferimento finanziario (l’Euribor), che naturalmente varia periodicamente.
Si tratta di una soluzione perfetta per chi ha l’intenzione di trarre il massimo vantaggio dalle dinamiche dei mercati, sfruttando al massimo i periodi con tassi di interessi bassi per risparmiare sulla spesa per interessi. Tuttavia, chi sceglie un mutuo a tasso variabile deve dimostrare una discreta propensione al rischio, infatti in caso di aumento dell’indice Euribor, il mutuatario dovrà essere sempre in grado di rispettare in termini di rimborso previsti dal contratto nonostante un aumento dell’importo della rata.
Il tasso misto
Una delle soluzioni più adottate riguarda il mutuo a tasso misto. In questo caso si ha il passaggio da un piano di ammortamento a tasso variabile a tasso fisso o viceversa. Una soluzione, dunque, che combina le due tipologie tradizionali di mutuo che nasce per andare incontro alle esigenze del soggetto richiedente e in base anche all’andamento del mercato.