Mercato immobiliare pronto a ripartire. Mediatori Group: “I prezzi non scenderanno”

Giungono segnali di schiarita sul mercato immobiliare. La ripresa dell’attività ha fatto registrare dei dati confortanti anche se relativi a pochi giorni di attività.

L’attenta analisi del mercato immobiliare e creditizio lucchese viene affrontato dai dati statistici di Mediatori Group Lucca in un appuntamento on line tenuto questa mattina (22 maggio). Presenti Mirko Cecconi presidente e amministratore delegato Mediatori Group, Fabio Bonomi amministratore delegato di Affitare Srl che si occupa della parte relativa alle locazioni immobiliari, Marco Bertini consulente Euroansa per la parte relativa a nucleo e finanziamenti, l’avvocato Marco Bartoli e la geometra Elena Faucci che hanno parlato del rapporto tra proprietari e coinquilini e della situazione dei condomini della zona di Lucca.

Per affrontare l’argomento dell’evoluzione del mercato post Covid occorre per prima cosa sottolineare i dati statistici relativi al settore nell’anno precedente, il 2019.

“Il 2019 ha visto il mercato immobiliare in Italia attestarsi sulle 600mila compravendite con un incremento del 4,3 per cento rispetto l’anno precedente (2018) – dice l’amministratore delegato di Mediatori Group Mirko Cecconi – La situazione non raggiunge ancora le 840mila compravendite del 2006, ma fa registrare un trend ogni anno in ascesa che fa ben sperare. Riguardo il mercato immobiliare lucchese della provincia l’incremento supera i dati relativi alla penisola raggiungendo il 6 per cento, mentre per Lucca città il dato è più basso rispetto alla media nazionale mantenendosi di poco superiore al 3 per cento”.

L’analisi di Mediatori Group individua le caratteristiche tipo dei soggetti che hanno acquistato o venduto casa:  “Riguardo alle generalità degli acquirenti di immobili del 2019, abbiamo registrato un’età che va dai 35 ai 54 anni. Per il 70 per cento si tratta di famiglie di 2-3 componenti, che svolgono per il 50 per cento dei casi una professione di impiegato o lavoratore dipendente. Per i venditori invece, ciò che salta subito all’occhio è l’incremento dell’età anagrafica dai 45 ai 60 anni, sicuramente possiamo dire che si vende casa in età più avanzata e si acquista ad un’età più giovane”.

“Abbiamo inoltre analizzato la domanda delle persone che cercano un immobile residenziale su Lucca – prosegue Mirko Cecconi – Più del 16 per cento di loro cerca di procedere all’acquisto solo attraverso le proprie forze economiche, senza bisogno di accedere ad un mutuo, mentre più di una metà delle nostre richieste deve accedere ad un mutuo o finanziamento per affrontare la spesa”.

L’analisi dell’offerta degli immobili in vendita nel mercato lucchese stabilisce che più del 50 per cento sono immobili indipendenti o appartamenti di piccoli complessi, con 3 o 4 locali. Invece quella della domanda indica che c’è interesse soprattutto verso immobili trilocali e immobili indipendenti o semi indipendenti.

Sulle disponibilità di spesa, il mercato lucchese risponde molto positivamente riguardo agli immobili con prezzo al di sotto dei 200 mila euro. Sopra questa cifra è presente una fetta di mercato, ma in questo caso i tempi di vendita si allungano. Sui tempi di compravendita si nota, sempre su Lucca, un incremento di circa 30 giorni raggiungendo una media di 5 mesi, con un valore medio di 110 mila euro.

Gli aspetti relativi al 2019 sugli immobili in affitto nella zona di Lucca, sono illustrati da Fabio Bonomi in riferimento al quadro di analisi statistico del gruppo: “Partiamo, come avvenuto per gli acquisti immobiliari individuando un profilo cliente conduttore. Per quanto riguardo l’età anagrafica bisogna segnalare una diminuzione rispetto agli acquirenti, inserendosi in una fascia tra i 25 e i 44 anni, si avverte anche una diminuzione, sempre rispetto agli acquirenti,  dei componenti del nucleo familiare composto da 1 o 2  persone. Sulla professione si mantiene lo stesso trend, la maggior parte dei conduttori sono lavoratori dipendenti e impiegati”.

“Sull’analisi del profilo locatori si mantengono più o meno le solite caratteristiche – prosegue Fabio Bonomi – Con età anagrafica tra i 35 e i 55 anni, con una parte significativa di giovani di 25 e 35 anni. La professione abbraccia una più ampia varietà, sono sempre maggiori le professioni di impiegati e lavoratori dipendenti, ma con una buona fetta di imprenditori, liberi professionisti e pensionati. Non vi sono grossissime variazioni rispetto al 2018 sull’analisi dei prezzi, piccole variazioni riguardano l’affitto di immobili di tipologie leggermente più grandi con un incremento comunque contenuto di circa 50 euro. Ciò che invece si nota è una variazione che colpisce gli immobili commerciali con un calo di un centinaio d’euro”.

Durante il lockdown sono state registrate numerose richieste di sospensione o richieste di annullamento dei canoni d’affitto: “Abbiamo ricevuto delle segnalazioni di sospensione o annullamento del canone di locazione residenziale da parte degli inquilini, legate soprattutto alle difficoltà relative al lockdown – spiega Bonomi – Altro dato importante che abbiamo riscontrato riguarda le richieste dei proprietari di mettere in locazione immobili, precedentemente adibiti esclusivamente ad affitti a temporanei o turistici, ricercando tipologie di affitti più tradizionali”.

Sulle richieste degli inquilini, precisa l’avvocato Bartoli che non è previsto da nessuna legge la possibilità di derogare alle spese d’affitto: “Non esiste nessuna normativa o obbligo giuridico che imponga al proprietario di  sospendere o annullare il canone di locazione. Si tratta di contratti tra le parti e vale quello che i contraenti hanno stabilito tra di loro alla stipula. Abbiamo però assistito a delle situazioni in cui il conduttore ha richiesto in maniera quasi autonoma di sospendere il canone di fronte ad una problematica seria ed improvvisa. Quando si analizza questo fenomeno  bisogna liberarsi dall’ideologia falsa che vede il proprietario dell’immobile dato in locazione come il ricco possidente contrapposto al povero inquilino. Ci sono una serie di situazioni statistiche che ci dicono che molti immobili sono in mano a soggetti privati e quindi a famiglie che contano sulla percezione del canone come mezzo di sostentamento”.

“L’annullamento o la riduzione del canone – precisa l’avvocato – crea dello squilibrio, perché il proprietario si troverà comunque a pagare le imposte per il canone d’affitto precedentemente concordato. Esistono però degli strumenti per tutelarsi, si possono stabilire degli accordi in deroga in cui si concorda che il proprietario non sta percependo il canone o lo percepisce in maniera ridotta registrando il tutto all’agenzia delle entrate. In questo modo potrà pagare le imposte solo sull’affitto reale che viene percepito”.

Altro importante tema affrontato è quello relativo ai mutui e finanziamenti: “Mi preme partire dal mercato dei mutui e finanziamenti in Italia indicando i dati sugli andamenti dei tassi – dice Marco Bertini consulente di Euroansa – Il tasso fisso e il tasso variabile sono molto vicini, l’88,5 per cento dei mutui in Italia sono a tasso fisso con un trend rimasto invariato negli ultimi cinque anni, con un’età media del contraente di 36-45 anni, con una durata di 20-25 anni per l’acquisto della prima casa. La situazione di Lucca si attesta con l’andamento nazionale per quanto riguarda la durata e l’età media dei mutuari. Sulla tipologia dei mutui sono presenti dei prodotti interessanti che prevedono un tasso misto, ma comunque assimilabili alle tipologie dei tassi fissi. La maggior parte dei prodotti vengono quindi fatti a tassi fissi o a tassi misti che rimangono fissi per i primi 2 o 5 anni. Le banche, con tutto quello che sta succedendo, nel prossimo futuro avranno in disponibilità liquidità da poter riversare alle aziende, con lo scopo di farle ripartire dopo questa chiusura forzata di due mesi”.

La fotografia della situazione dell’andamento del mercato immobiliare del 2019 è una premessa per capire come si potrebbe evolvere la situazione post Covid. Si tratta comunque di dati forniti dai rapporti analisi e statistiche ma tendenziali, perché ufficialmente il mercato si è riaperto il 4 maggio e quindi sono relativi solo ad una ventina di giorni:   “Nel momento della chiusura c’è stato un blocco psicologico da parte dei clienti – spiega Mirko Cecconi – Ciò viene evidenziato da alcune interviste fatte dal nostro partner immobiliare.it su 18 mila acquirenti alla data del 5 aprile. Gli acquirenti per un 31 per cento chiedevano di poter rimandare l’acquisto della loro casa per paura di uno scoppio di una grave crisi finanziaria. Questa paura è stata comunque momentanea, noi possiamo assicurare dall’analisi della domanda alla data del 15 di maggio, che abbiamo mantenuto l’andamento registrato prima del Covid. La domanda è quindi crollata nel periodo della chiusura ma è ripartita con lo stesso trend dopo l’apertura, nel mese di maggio è previsto un aumento delle richieste di acquisto di case nella zona di Lucca. Il mercato immobiliare insomma sta tornando alla completa  normalità in maniera rapida e inaspettata”.

“Questo periodo di chiusura ha comunque portato delle novità nel trend immobiliare – precisa – Precedentemente l’immobile che veniva più ricercato in Italia e su Lucca, era un classico tre locali o similare. Nel prossimo futuro  vedremo un aumento della ricerca di immobili con spazi un po’ più grandi sia interni che esterni. Si registrerà un aumento di richiesta di immobili con giardino o terrazza abitabile, ma anche di uno spazio interno relativo allo smart working, come uno studio, una taverna o una mansarda in cui è possibile isolarsi”.

In relazione alla situazione dei condomini, la geometra Elena Fanucci spiega l’importanza della sanificazione degli spazi comuni: “Le parti condominiali devono essere sanificate e questa è un’indicazione già presente all’inizio della quarantena. Ad oggi gli amministratori dovranno mettere degli avvisi sulle buone prassi da mantenere nelle norme igieniche. Riguardo invece le rate condominiali, sono giunte molte domande di sospenderle. Si tratta però di spese che devono essere sostenute e non è possibile bloccarle, perché relative a servizi e forniture di utenze comuni che vanno pagate per non diventare morosi”.

“In conclusione – dice Mirko Cecconi – possiamo sintetizzare che per quanto riguarda i prezzi degli immobili non ci sono indicazioni che possano prevedere un calo. Al contrario è previsto un calo della domanda del 15-20 per cento rispetto al 2019. Noi siamo comunque fiduciosi sul recupero del tempo perduto in questi mesi di chiusura”.

Sulla parte creditizia conclude  Marco Bertini: “Nei prossimi mesi si prevede una riduzione dei tassi, con il tasso fisso che negli ultimi casi si aggira sotto l’uno per cento sui mutui di 25 anni. Si prevedono quindi dei vantaggi sul prezzo della rata e a parità di rata sarà possibile ottenere un mutuo leggermente più alto. In questo modo potranno accedervi persone che precedentemente non ne avevano la possibilità”.