Mercato immobiliare, i dati del ministero: il valore delle case cala del 3 per cento ogni anno

Il crollo del mattone: ogni anno gli immobili residenziali in Lucchesia perdono in media il 3% del loro valore, in Garfagnana e Media Valle oltre il 5%.

Una discesa dei prezzi costante e inesorabile che prosegue dal 2011 dopo che era accaduto l’esatto contrario dal 2004 quando l’aumento era esponenziale come si può evincere anche dai grafici. I dati ufficiali del ministero dell’economia sul mercato immobiliare residenziale in regione non lasciano spazio a dubbi o interpretazioni. Ma l’andamento non è uguale in tutte le zone e soprattutto parallelamente sono cresciuti gli acquisti, ovviamente, e anche in questo caso non in maniera omogenea: dipende dalle zone della provincia di Lucca e nel caso del Comune capoluogo dai quartieri. La composizione, la dinamica e l’andamento del mercato immobiliare residenziale nel dettaglio territoriale relativo alla provincia di Lucca, ad opera del dossier del Mef è suddivisa in macroaree, aggregazioni di comuni contigui che presentano caratteristiche sociali, infrastrutturali, geografiche, economiche e immobiliari omogenee. Nel report sono rappresentati i valori Ntn (il numero di transazioni normalizzato, ovvero il numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà), e variazione annua per macroarea provinciale. Il numero delle transazioni normalizzate, registrato nel 2021 per l’intera provincia, è pari a 5.395, in aumento rispetto all’anno precedente del 41,4%.

Transazioni in aumento quasi esponenziale

L’analisi delle singole macroaree evidenzia un aumento delle compravendite per tutte le macroaree, trainate dalla Versilia (53,0%), seguita da Lucca capoluogo (37,3%), dalla Media Valle (31,6%), Garfagnana (24,8%) e Piana di Lucca (21,3%). Relativamente ai volumi delle compravendite, la macroarea Versilia rimane il mercato più consistente e rappresenta poco più della metà del mercato della provincia, seguita da Lucca capoluogo con il 23,1%, e dalle altre macroaree che registrano percentuali inferiori. Ultima per volumi di compravendite risulta la Garfagnana con una percentuale del 4,7%. La serie storica del numero indice del Ntn per intera provincia, capoluogo e Comuni non capoluogo, dalla quale racconta chiaramente come il numero di transazioni normalizzate, in aumento costante dal 2013 fino al 2019, dopo la diminuzione del 2020, abbia ripreso maggiore vigore nel 2021 e nel 2022 la tendenza è rimasta pressoché invariata.

Quotazioni in calo costante da oltre 10 anni

Diverso il discorso per quanto riguarda invece la quotazione media della provincia che risulta pari a 1917 euro a metro quadro, in calo del 3 per cento in media rispetto al 2020 ma dipende dalle zone. “Tale percentuale di diminuzione deriva dalla media dei valori delle singole macroaree che risultano compresi in un intervallo che ha per estremi la macroarea Media Valle, che registra la diminuzione maggiore (-5,6%), e Piana di Lucca che registra il calo minore (-2,2%). In valore assoluto, le quotazioni più alte sono quelle della Versilia con 2.564 euro/m2 , mentre quelle più basse si registrano nella macroarea Garfagnana con 945 euro/m2”. La serie storica del numero indice della quotazione media per intera provincia, capoluogo e Comuni non capoluogo evidenzia come la riduzione delle quotazioni registrata sia sostanzialmente in linea rispetto al trend di diminuzione iniziato nell’anno 2011. Nel territorio del Comune di Lucca le compravendite sono aumentate del 37,3% rispetto al 2020 con 1244 transazioni normalizzate. “L’analisi di tale dato nelle varie zone evidenzia un andamento abbastanza variabile, amplificato in alcuni casi dal ridotto numero di transazioni registrate. La quotazione media del comune di Lucca risulta pari a 1845 euro a metro quadro, in calo del 2,8% rispetto al 2020. Il valore massimo si registra nella zona centrale, cosiddetta B2, e risulta essere pari a 2513 euro al metro quadro, in calo del 2% rispetto al 2020, mentre quello minimo si registra nelle zone rurali ed è pari a 1412 euro al metro quadro. E sempre nel caso del Comune di Lucca l’aumento degli acquisti di immobili ad uso residenziale non è omogeneo.

A tirare maggiormente è la periferia che ha anche i prezzi medi migliori. Le zone D3 (Mugnano, Sorbano, Gattaiola, Fagnano) e le zone E1 (Piaggione, Vinchiana, Ombreglio, S. Pancrazio, Chiatri, Stabbiano, Vecoli, Piazzano, S. Macario in monte, Pieve S. Stefano) sono quelle dove si registrano gli aumenti maggiori. Bene anche il centro storico, meno bene anche se sempre in aumento la prima periferia o zona C1 (Borgo Giannotti, S. Marco, Arancio, San Filippo, San Concordio, Sant’Anna). I prezzi maggiori sono sempre per il centro storico di Lucca, mediamente 2300 euro/m2, mentre i prezzi migliori sono nelle zone rurali, 1400 euro/metri quadri.

Paolo Fusca esperto del settore che lavora come immobiliarista a Lucca da molti anni ormai ha confermato sottolineando anche gli aspetti bancari legati al settore: “Posso affermare – ha affermato – che il mercato immobiliare a Lucca ha subito una contrazione in seguito all’aumento dei tassi d’interesse dei mutui, la clientela si rivolge prevalentemente all’acquisto della prima casa e il mercato immobiliar  è comunque attivo. Le zone più richieste sono Sant’Anna e la prima periferia e le periferia in assoluto. È in aumento il trend di acquisti da parte di clienti italiani e stranieri e ciò fa sperare in un segnale di crescita anche minimo delle quotazioni immobiliari per il 2023”.

Un appartamento che dieci anni fa si vendeva a 200mila euro ora si vende a 140, cioè perdendo in media il 3% all’anno del valore che quindi su 10 anni diventa il 30%. I segnali positivi ci sono perché le transazioni sono in aumento, ma magari proprio perché i prezzi scendono. Insomma un mercato sicuro per definizione, per decenni, e per intere generazioni, al momento non è più così. In futuro si vedrà.