Compravendite immobiliari, Mediatori Group: “A Lucca la crescita è superiore al 9 per cento”

Cresce il mercato immobiliare in Italia e segna un 4,5 per cento in più rispetto allo scorso anno, ma la provincia di Lucca non si ferma qui e segna addirittura un 9,3 per cento in più in questo 2023. Sono i dati presentati questa mattina (12 aprile) da Mediatori Group di Lucca, nella sede di Borgo Giannotti, alla presenza di quattro esperti di vari settori, Concetta Verduci, responsabile della zona di Fornaci di Barga, Alessio Del Carlo, consulente di Euroansa Pistoia, Tommaso Bertocci, consulente di Affittare Prato e Pistoia est e l’avvocato Marco Bartoli, professionista di Mediatori Group che si occupa di diritto civile tributario in ambito immobiliare.

“La pandemia ci ha cambiato le nostre vite e ha anche cambiato il modo in cui si concepisce il concetto di casa – dice la responsabile della zona di Fornaci di Barga, Concetta Verduci -, la casa non è più considerata come un luogo dove dormire, ma anche luogo in cui vivere. Questo ci ha portato a volere una casa migliore, ovvero: più grande, più luminosa, più efficiente, più tecnologica. Secondo i dati delle agenzie delle entrate, le compravendite in Italia hanno registrato un aumento del 4,5 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questi dati evidenziano una crescita stabile del mercato immobiliare italiano. Entrando nel dettaglio, delle compravendite registrate su Lucca, i dati annuali mostrano un aumento del 9,3 per cento rispetto all’anno precedente. L’aumento delle compravendite è stato soprattutto nel mercato di sostituzione, ovvero non è stato un nuovo accesso alla prima casa, ma di un accesso ad una casa migliore”.

Secondo i dati sugli acquirenti forniti da Mediatori Group di Lucca, come l’anno scorso prevale la fascia di età dai 25 ai 34 anni, definendo un profilo di acquirente prevalentemente femminile e professionalmente impiegato o lavoratore dipendente. I venditori in media hanno una fascia di età superiore o pari ai 65 anni di età, principalmente impiegato o lavoratore dipendente.
Nel 2023 sono in aumentano le richieste “buone”, che comprendono i potenziali acquirenti con relativa facilità di acquisto. Il 58 per cento di loro, può reperire un mutuo con facilità, mentre un 2 per cento acquista come investimento.Le richieste vincolate, rappresentano il 38 per cento del totale, sono in diminuzione. Queste includono persone che devono vendere prima di acquistare un immobile, che hanno difficoltà a reperire un mutuo o che sono in attesa di una valutazione. Infine, l’1 per cento delle richieste sono considerate urgenti, ovvero riguardano persone che hanno la necessità di acquistare a breve termine. In molti casi, si tratta di persone che hanno già venduto la propria proprietà, ma ci sono anche casi di persone che hanno subito uno sfratto o che hanno una delibera di mutuo in scadenza.

Analizzando le tendenze di ricerca nella zona della provincia di Lucca si nota una leggera diminuzione della richiesta di terratetti e di case appartenenti a grandi complessi, rispetto all’anno precedente. Sono gli immobili situati in piccoli complessi a registrare il maggior interesse da parte dei potenziali acquirenti.
Per quanto riguarda l’offerta, si osserva un aumento delle case terratetti, grandi complessi e bifamiliari in vendita. In diminuzione l’offerta per quanto riguarda gli immobili in piccoli complessi rispetto all’anno precedente. Tra i criteri più rilevanti che portano alla scelta di una abitazione ci sono: i bassi costi di manutenzione con l’80 per cento, il senso di sicurezza all’interno della zona scelta con il 77 per cento e la luminosità e altezza del piano con il 75 per cento. Il prezzo medio del compravenduto è stato di 98700 euro, in aumento rispetto al 2021, con proposte accettate in una media di 31 giorni. Aumentano i tempi di vendita a 8,2 mesi

Le locazioni di immobili

Mediatori Group con il proprio comparto AffittaRE ha analizzato il mercato delle locazioni e ha suddiviso la tipologia di immobili locati in 3 categorie: vuoti (cioè completamente da arredare) che rappresentano circa il 20 per cento, parzialmente arredati il 23.1 per cento e per la maggior parte l’immobile già arredato, che rappresenta il 57,7 per cento. Sul fronte dei redditi in essere degli inquilini, la maggioranza dei contratti di locazione (44,2 per cento) è stipulata con un solo reddito, mentre il 36,5 per cento dei contratti prevede due redditi e il 19,2 per cento addirittura tre o più redditi. Dai dati risulta che, in media, il tempo per la conclusione delle trattative per un immobile già arredato è di circa 1 settimana, mentre per un immobile vuoto è di circa 1 mese. Possiamo andare a sintetizzare un’offerta in calo in Italia per 3 principali motivazioni: la presenza del Superbonus 110, il ritardo sul responso dei mutui e l’aumento dei prezzi.

Il mercato dei mutui

Focus anche sul mercato del credito e non si può che iniziare parlando dell’aumento dei tassi di interesse, con un incremento significativo a partire da febbraio 2022, fino a raggiungere il 3,58 per cento nel gennaio 2023, causato principalmente dall‘aumento del tasso di riferimento della Bce che è passato al 3 per cento a febbraio 2022.
Le banche hanno dovuto quindi adeguarsi all’aumento del costo del credito. L’aumento dei tassi ha spinto molti richiedenti mutui a preferire quelli a tasso fisso anziché variabile. Nel quarto trimestre del 2022, le richieste di mutui a tasso fisso hanno rappresentato il 72 per cento del totale rispetto al 58 per cento del trimestre precedente. Allo stesso tempo, l’aumento delle rate per i mutui a tasso variabile ha portato molti mutuatari a cercare mutui con finalità di surroga a tasso fisso, in ricerca di un’adeguata stabilità economica sul fronte delle rate. Nonostante il rialzo dei tassi, il mercato continua a crescere registrando un più 1,7 sulle vendite e più 0,2 per cento sul prezzo al metro quadro nel terzo trimestre 2022, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Il green deal

L’avvocato Marco Bartoli si è infine concentrato sulla nuova normativa europea del Greem deal, per sottolineare la situazione in cui si trova il nostro apese in vista delle scadenze che si presentaeranno nel 2030, nel 2032 e nel 2o50.

“Nel 2050 tutti i nostri immobili dovranno avere un impatto ambientale pari a zero – dichiara l’avvocato Bartoli – Nel frattempo l’Unione Europea ha messo degli step molto più vicini, nel 203o i nostri edifici dovranno avere al massimo una classe energetica non superiore alla F e nel 2035 non superiore alla E. Purtroppo però la situazione in cui si trova l’Italia è tragica, perché si tratta di un paese il cui patrimonio immobiliare è molto vecchio.Lucca, ad esempio, è una città storica e ci sono edifici che sono impossibili da efficientare, perché vincolate in zone paesaggistiche dalla Soprintendenze. Infatti il 32 per cento degli edifici sul nostro territorio si trova in classe energetica G, il 25 per cento in classe F e il 17 per cento in classe E”.

“Secondo alcune stime – prosegue l’avvocato Bartoli -, se il bonus del 110 per cento per le ristrutturazioni e l’efficientamento energetico è costato allo Stato 70 miliardi, ed ha coinvolto 385mila immobili, anche se fosse prolungato non ci consentirebbe di raggiungere gli obiettivi stabiliti dall’Unione europea per le scadenze previste. Poi, quanto dovrebbe metterci di tasca propria lo Stato? Se invece non ci sono incentivi per le ristrutturazioni, in media, per il recupero di un’immobile familiare un privato spenderebbe circa 120mila euro, per un grande complesso condominiale invece dai 600mila euro in su”.

L’Unione europea ha chiesto alle banche di partecipare attivamente per fornire dei bonus volti all’efficientamento energetico degli immobili, ancora però non sono state indicate le modalità d’intervento.