Mercato immobiliare, un 2022 eccezionale: +18% per le compravendite

Andamento del mercato immobiliare in provincia di Lucca, il settore anche nel 2022 si dimostra in perfetta salute facendo registrare un incremento delle compravendite in ambito abitativo del 18 per cento rispetto al 2021. Gli immobili si dimostrano ancora una volta il bene rifugio per eccellenza delle famiglie italiane, che sempre di più tengono d’occhio il mercato del mattone, per investimenti in affitti brevi turistici.

Il 2022 è stato un anno caratterizzato da un mercato immobiliare “vivace” e il trend ha accompagnato anche i primi mesi del 2023. La situazione fotografata in provincia di Lucca, è stata presentato stamani alla Camera di Commercio, dal collegio lucchese della Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).

“In questo 2022 abbiamo assistito ad un buon numero di compravendite, un andamento che ha fatto registrare un incremento del 18 per cento rispetto al 2021, che si era già dimostrato un buon anno – dice Alessandro Lombardi, consigliere provinciale Fiaip Pisa e Lucca e vicepresidente Fiaip Toscana -. Particolarmente significativo l’andamento dei prezzi su alcune tipologie immobiliari: villette e appartamenti indipendenti che abbiano un giardino o una terrazza. In questo 2023 infatti stiamo assistendo ad una mancanza di questa tipologia immobiliare che ne determina anche un conseguente aumento dei prezzi”.

In particolar, modo l’incremento di questa tipologia immobiliare, quella dotata anche di spazi all’aperto, ha registrato un forte incremento dal periodo di lockdown dovuto all’emergenza per la pandemia da Covid. Il presidente della Fiaip Pisa-Lucca, Armando Barsotti, pur non potendo partecipare alla presentazione, ha inviato una nota per precisare la sua opinione sull’andamento del mercato immobiliare: “Una analisi attenta del mercato del Real Estate – sottolinea -, ci porta ad evidenziare la composizione, la dinamica e l’andamento delle compravendite nel comparto residenziale sul territorio relativo alla provincia di Lucca, composta da 33 comuni, molto spesso aggregati in macroaree aventi caratteristiche geografiche simili. Nel loro insieme si rileva un rilancio del mercato delle compravendite in ambito abitativo”.

“L’esame di ogni singola area – prosegue Barsotti – evidenzia una crescita nel numero transazioni coincidente e in linea con il dato medio provinciale di Lucca capoluogo (+18 per cento circa), così come tutte in crescita per le macro zone dalla Versilia alla Piana di Lucca, dalla Mediavalle alla Garfagnana. La storicità dell’andamento in Lucca e della sua provincia mostra una quotazione media provinciale di 1.400 euro, di 1.850 euro nel capoluogo e di 2.600 euro in Versilia, mentre il valore più basso si risconta nella macro area della Garfagnana. Il volume più alto di abitazioni vendute, per la provincia di Lucca, è stato nella macro zona Versilia che da sola ha interessato il 50 per cento del numero di compravendite totali, ottimo indicatore con trend sempre più positivi nel mercato del litorale turistico della seconda casa. La casa ideale per i giovani è quella con balcone, giardino e magari anche con spazi comuni per il co-working, parcheggio per biciclette e auto, aree a verde e con la presenze di colonne per la ricarica auto elettriche. La clientela sente la necessità di creare un rapporto di sinergia con l’ambiente e di personalizzare il proprio ampio spazio di appartenenza. Fondamentale anche un accesso internet efficiente e veloce, anche perché elemento imprescindibile per lo smart working. Il mercato immobiliare di riferimento per il settore tecnico commerciale (Tco), settore produttivo (Pro) e settore produttivo agricolo (Agr), sia in Lucca che in provincia, è stazionario e calante con riduzione dei volumi scambiati per interesse, necessità e prezzi, ad eccezione della zone nuove di grande interesse commerciale ormai quasi sature”.

“Il fenomeno di maggior peso – conclude Armando Barsotti – è dunque quello legato al mercato abitativo turistico nelle aree di interesse stagionale, ovvero la zona della Versilia comprendente non solo mare ma anche monti e colline. Qui si è registrato il cosiddetto ‘sold out’ con prezzi fortemente in crescita. Un andamento molto positivo che ha interessato anche il comparto delle locazioni brevi nella prima periferia lucchese, generando interesse e redditività superiori al 12-15 per cento del valore dell’investimento immobiliare”.

“Dai dati rilevati – spiega il presidente di FIAIP Toscana, Simone Beni – possiamo desumere una reale crescita di interesse per gli immobili che hanno le caratteristiche che il mercato ricerca, ovvero ampi spazi, facilità di spostamento, accessori quali posti auto o garage, mentre gli immobili che non hanno tali caratteristiche restano al di fuori del circuito delle vendite. La ricerca quindi non ha inglobato tutte le tipologie, è una ricerca selettiva e attenta, frutto di una profonda conoscenza delle proprie esigenze e delle caratteristiche da ricercare. Non è raro assistere a vendite in tempi brevi, dopo appena due-tre appuntamenti, con clienti pronti a concludere nella massima soddisfazione delle parti. Se il prezzo è ancora una delle componenti più importanti e la sua corretta determinazione è l’elemento che porta in tempi più o meno brevi alla vendita, la tipologia e le condizioni in cui si trova l’immobile sono diventate anche più importanti del prezzo stesso, tanto che alcuni immobili sono di fatto quasi invendibili, a prescindere dal prezzo richiesto”.

La zona della costa in provincia di Lucca, che comprende la Versilia, ma anche le aree interne, si dimostra sempre più attrattiva per chi ha intenzione di acquistare una seconda casa. Essendo un’area prettamente a vocazione turistica in qeusto modo è possibile per i proprietari mettere a reddito l’immobile.
La provincia di Lucca presenta, nel 2022, un andamento del mercato molto interessante che è spinto dall’aumento del flusso turistico che aggredisce il centro storico. “Il 2022 è stato un anno eccezionale – dice Giuliano Satti, dell’Essegi Immobiliare -, nel 2023 è possibile che ci sia un rallentamento anche dovuto all’incremento del costo della vita. Manca inoltre l’offerta di immobili, non essendo più possibile costruire sul nostro territorio, si preferisce mantenere la casa che già si possiede e non c’è interesse ad un miglioramento della situazione”.

Anche a Viareggio il mercato immobiliare tiene botta, anche sulle prime case. In quest’area si registra un incremento delle richieste di tipologie di immobili con spazi esterni e questo ha portato a non poche difficoltà nell’offerta. I prezzi sono aumentati soprattutto per le case che sono state oggette di una riqualificazione energetica. Gli acquirenti, preferiscono un immobile già ristrutturato piuttosto che seguire una ristrutturazione che comporta incertezze dovute ai costi e ai tempi di realizzazione. La richiesta delle seconde case a Viareggio, si concentra quasi esclusivamente su zone più periferiche, come il Terminetto e il Varignano.

Capannori, il comune rurale più grande d’Europa, presenta notevoli differenze da area ad area, ma in particolar modo, quello che è da registrare su tutto la zona, è il crollo del mercato degli affitti. Nella compravendita invece l’acquirente acquista quasi esclusivamente tramite un mutuo e questo è un problema perché c’è stato un alto incremento del tasso di interesse. Rispetto agli anni passati infatti una rata di 600 euro al mese permetteva di chiedere un mutuo di 150 mila euro, oggi si arriva si o no a 115mila euro.

Anche la zona di Barga ha fatto registrare un trend positivo, si lavora per lo più con acquirenti stranieri che provengono principalmente da Danimarca, Svezia, Olanda. Anche da questo punto di vista, l’arrivo del Covid ha fatto si che molti investitori si decidessero a passare all’acquisto dopo anni di indecisione, dando una sferzata positiva al mercato. Solitamente il budget per l’acquisto varia dai 100 ai 150mila euro e la tipologia di immobile più richiesto è quello che si trova all’interno dei centri storici, che poi a sua volta, viene regolarmente affittato a turisti stranieri.

Il mercato delle locazioni immobiliari invece deve far fronte a sempre più richieste. Di fronte a questo incremento di domanda non c’è la corrisondente offerta. Il proprietario di immobili attualmente preferisce affittare ai turisti, entrando nel mercato degli affitti brevi, molto più redditizio degli affitti lunghi. D’altro canto, l’affitto breve comporta necessariamente degli impegni maggiori. L’incremento del mercato degli affitti brevi ha portato necessariamente ad un incremento del costo degli affitti. Un bilocale, se prima veniva affittato tranquillamente sulle 500-550 euro al mese, attualmente i prezzi sono di 600-650 euro al mese.