Uniti per la Manifattura: “Nuova proposta è solo una parziale modifica del project financing originario”

Delusione dal gruppo Uniti per la manifattura per la nuova proposta di Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca e Coima per la manifattura sud.

“Nessuna nuova proposta di finanza di progetto – dicono – ma – contrariamente a quanto richiesto dal sindaco nella lettera inviata a Coima in ottobre – mero aggiornamento della precedente proposta. Quella che il comunicato stampa della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca presenta come Una nuova proposta di project financing, infatti, altro non è che la riproposizione del medesimo iniziale project financing con alcune modeste correzioni. La sostanza del project rimane invariata e ce lo dice lo stesso comunicato della Fondazione”.

“Nulla cambia – dice Uniti per la manifattura – circa l’attesa del piano attuativo tantomeno in tema di funzioni degli edifici, dal momento che il Comune – con la variante dello scorso mese di settembre – ha già provveduto ad adeguare il regolamento urbanistico alle nuove funzioni; la novità concerne solo l’aspetto procedurale: per intervenire sulla ex Manifattura, anziché procedere all’intervento diretto, si procederà con un piano attuativo, in ogni caso obbligatorio per legge (decreto legge 76/2020). Sulla riduzione della concessione per i parcheggi certo 40 anni sono meglio di 50; ma 40 anni è pur sempre un periodo pari a due “generazioni” circa di lucchesi; inoltre una domanda sorge spontanea e cioè come possa un project financing – che prima indica in 50 anni la durata della concessione necessaria perché l’intervento sia sostenibile – ridurre d’emblée tale periodo a 40 anni, ovverosia ben il 20% in meno rispetto alla durata originariamente prevista, con conseguente riduzione del 20% dei ricavi”.

“Circa la quota di ricavi dei parcheggi che sarà destinata al Comune – prosegue Uniti per la Manifattura – la previsione di una condivisione dei ricavi con il Comune è evidentemente del tutto ipotetica, in quanto condizionata – come precisa la stessa Fondazione – all’eventuale previo raggiungimento della soglia minima di redditività legata all’investimento complessivo per la realizzazione del progetto). L’esclusione dal project dell’intervento sul baluardo San Paolino, invece, non è nient’altro che la formalizzazione di un impegno annunciato da tempo”.

“In sintesi – dice la nota – il project financing è sostanzialmente lo stesso e così le criticità che lo rendono inaccoglibile. L’oggetto del project continua ad essere così sintetizzabile: realizzazione di quattro parcheggi; uno all’interno della ex Manifattura; uno in piazza Cittadella; uno in via del Pallone ed uno in piazzale Verdi (l’area oggi adibita a terminal bus); a ben vedere, però, più che di realizzazione di quattro parcheggi dovrebbe parlarsi di ristrutturazione di quattro parcheggi già esistenti, in quanto all’interno della ex Manifattura un parcheggio multipiano già c’è (certamente meno bello e moderno di quello in progetto, ma già esiste, è funzionale e funziona); altrettanto può dirsi per i parcheggi di piazza Cittadella, via del Pallone e piazzale Verdi (quest’ultimo attualmente utilizzato quale terminal bus, ma pur sempre esistente solo che si sposti altrove il terminal). A fronte degli interventi su questi quattro parcheggi il Comune di Lucca – tra i vari impegni – si assumerebbe l’impegno di concedere la loro gestione, per 40 anni (50 anni nella prima versione del project), al privato, nonché l’impegno di cedere definitivamente la proprietà degli oltre 18mila metri quadri della porzione sud della ex Manifattura. La porzione sud dell’ex Manifattura – infatti e come abbiamo già avuto modo di evidenziare – non era e continua a non essere oggetto del project financing, ma è presa in considerazione dal project solo come contributo che il Comune di Lucca dovrebbe versare per assicurare l’equilibrio finanziario dell’operazione (in altre parole il Comune di Lucca, oltre a dare in concessione per 40 anni la gestione dei parcheggi, dovrebbe anche compartecipare all’operazione con un proprio contributo, ma – anziché corrispondere tale contributo in denaro – dovrebbe cedere definitivamente la proprietà della porzione sud dell’ex Manifattura. Cessione cui noi siamo contrari, in quanto riteniamo quest’area strategica per la città e, quindi, da rimanere di proprietà comunale”.

“Quanto poi ai sostenitori di questa cessione e, soprattutto, a coloro che sostengono la bontà del project in quanto la porzione sud dell’ex Manifattura diverrebbe di proprietà di un fondo immobiliare chiuso di investimento partecipato dalla sola Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, quindi facente capo ad un’istituzione lucchese – prosegue la nota – ricordiamo loro che il Comune di Lucca non ha ancora reso pubblici gli atti che confermerebbero questa circostanza e comunque che i fondi immobiliari chiusi hanno una durata predeterminata nel tempo, dopo di che il relativo patrimonio viene liquidato (ovverosia ceduto); che tale liquidazione può anche essere anticipata; che in corso di durata il fondo può anche dismettere (ovverosia cedere) parte del proprio patrimonio; che in ogni caso le quote del fondo possono essere cedute a terzi in ogni momento; e quindi che anche nella migliore delle ipotesi – prima o poi – la proprietà dell’area potrà essere ceduta a chiunque“.

“Ricordiamo – spiega la nota – altresì loro che una cosa è il Comune di Lucca, altra cosa la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, che è un ente di diritto privato. Ricordiamo loro che il project attribuisce agli oltre 18mila metri quadri della ex Manifattura destinati ad essere ceduti un valore di 3,2 milioni di euro, mentre lo stesso Comune di Lucca, nel febbraio 2017 (quindi appena due anni prima la proposta di Project in questione), aveva messo all’asta un terzo circa di quello stesso complesso immobiliare per ben 5 milioni di euro. Ricordiamo infine loro che non risulta che il project imponga dei tempi certi per la completa sistemazione della porzione sud della ex Manifattura, che una volta ceduta potrebbe anche rimanere in tutto od in parte, per lungo tempo, nelle condizioni attuali”.

“Rimangono inoltre in piedi – si aggiunge – tutte le ulteriori criticità del progetto, quali – tra le altre e come già ampiamente emerso sulla stampa – gli impegni e le limitazioni che il Comune di Lucca dovrebbe assumere a proprio carico in tema di politiche sulla mobilità alternativa (divieto di promuovere trasporti alternativi all’auto nelle aree limitrofe a quella del project), in tema di tariffe dei parcheggi (che nelle aree limitrofe non potrebbero essere inferiori a quelle praticate nei parcheggi oggetto del project), in tema di realizzazione di nuovi parcheggi nelle vicinanze (che sarebbero vietati). Infine ma non meno importante, rimane anche – a quanto è dato di capire – la passerella che, “sorvolando” via del Pallone, dovrebbe mettere in comunicazione la ex Manifattura con le Mura urbane. In conclusione una domanda: merita cedere (e tanto più a quel prezzo) un’area strategica della città; condizionare per 40 anni tariffe e dislocazione dei parcheggi in tutta l’area circostante, nonché limitare la possibilità per il Comune di promuovere in quell’area politiche di mobilità alternativa; il tutto per ristrutturare quattro parcheggi già esistenti e che per di più – per i prossimi 40 – dovrebbero passare dalla gestione della società comunale Metro Srl alla gestione di un privato?”

“La nostra risposta – chiude l’analisi – è no. Questa invece la nostra proposta: se il Comune di Lucca vuole effettivamente sistemare la porzione sud della ex Manifattura e ritiene di non averne le forze, predisponga un project financing con specifico oggetto questa porzione della ex Manifattura, dia in concessione – per un congruo periodo – l’uso dell’area a chi realizzerà il project (mantenendone così il Comune la proprietà) e quindi, scaduta la concessione, l’area torni nella piena disponibilità del Comune“.